北京市住宅區業主大(dà)會和業主委員會指導規則

                     

第一章(zhāng) 總則

第一條　爲了規範業主大(dà)會、業主委員會的成立及活動，保護業主、業主大(dà)會和業主委員會的合法權益，協助、指導全體業主正确行使共同管理(lǐ)權利，進一步建立和完善權責一緻、依法有序的住宅區業主自(zì)我治理(lǐ)機制，根據《中華人(rén)民(mín)共和國物權法》、《物業管理(lǐ)條例》、《北京市物業管理(lǐ)辦法》(市政府令第219号)及有關規定，制定本規則。

第二條　本市行政區域内住宅區業主大(dà)會、業主委員會的成立、選舉和活動，适用本規則。

第三條　業主大(dà)會由物業管理(lǐ)區域内的全體業主組成，在物業管理(lǐ)活動中，業主基于建築物區分(fēn)所有權，依據法律、法規和規章(zhāng)以及管理(lǐ)規約和業主大(dà)會議事(shì)規則行使共同管理(lǐ)權利、承擔共同管理(lǐ)責任。

第四條　業主大(dà)會、業主委員會應當依據法律、法規、規章(zhāng)的規定和管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議事(shì)規則的約定行使共同管理(lǐ)權、履行職責。業主大(dà)會、業主委員會依法行使共同管理(lǐ)權不受任何組織和個人(rén)的非法幹涉。

業主大(dà)會、業主委員會不得(de)作(zuò)出與物業管理(lǐ)無關的決定，不得(de)從事(shì)與物業管理(lǐ)無關的活動。

本市建立業主決定共同事(shì)項公共決策平台，法律、法規、規章(zhāng)規定需要業主共同決定的事(shì)項，提倡業主通過公共決策平台進行決策。

第五條　街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當依據法律、法規、規章(zhāng)和本規則，本着依法行政、合理(lǐ)行政、程序正當、高效便民(mín)、權責統一、政務公開的原則對業主大(dà)會、業主委員會的成立及活動提供協助、指導和監督。

街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府對業主大(dà)會、業主委員會作(zuò)出的違反法律、法規和規章(zhāng)的決定，應當及時責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第六條　業主大(dà)會、業主委員會的成立及活動的法律服務工(gōng)作(zuò)和物業管理(lǐ)糾紛人(rén)民(mín)調解工(gōng)作(zuò)應當接受司法行政主管部門的指導和監督。

第二章(zhāng) 業主大(dà)會成立

第七條　本規則所稱業主，包括：

(一)依法登記取得(de)房(fáng)屋所有權的人(rén)；

(二)因人(rén)民(mín)法院、仲裁委員會的生(shēng)效法律文書取得(de)房(fáng)屋所有權的人(rén)；

(三)因繼承或者受遺贈取得(de)房(fáng)屋所有權的人(rén)；

(四)因合法建造等事(shì)實行爲取得(de)房(fáng)屋所有權的人(rén)。

基于與建設單位之間的商品房(fáng)買賣民(mín)事(shì)法律行爲，已經合法占有建築物專有部分(fēn)，但(dàn)尚未依法辦理(lǐ)所有權登記的人(rén)，在物業管理(lǐ)活動中享有業主權利、承擔業主義務。

第八條　業主在物業管理(lǐ)活動中享有下列權利：

(一)對物業管理(lǐ)區域内共用部分(fēn)實施共同管理(lǐ)；

(二)對共同管理(lǐ)的有關事(shì)項提出建議；

(三)對需要業主共同決定的事(shì)項，行使表決權；

(四)在物業管理(lǐ)活動中，享有選舉權和被選舉權；

(五)對物業管理(lǐ)活動享有知情權、監督權；

(六)監督業主大(dà)會和業主委員會的工(gōng)作(zuò)；

(七)監督物業服務合同的履行；

(八)監督專項維修資金的管理(lǐ)和使用；

(九)對物業共用部位、共用設施設備和相(xiàng)關場地使用情況具有知情權和監督權。

(十)法律、法規、規章(zhāng)以及管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議事(shì)規則規定或者約定的其他(tā)權利。

第九條　業主在物業管理(lǐ)活動中履行下列義務：

(一)遵守法律、法規、規章(zhāng)及相(xiàng)關規定；

(二)遵守管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議事(shì)規則；

(三)執行業主共同決定和業主大(dà)會授權業主委員會作(zuò)出的決定，并承擔相(xiàng)應的責任；

(四)履行物業服務合同約定的義務；

(五)按照(zhào)規定和約定交納專項維修資金、物業服務費用和其他(tā)應當由業主共同分(fēn)攤的費用。

第十條　物業管理(lǐ)區域内，已交付業主的專有部分(fēn)面積達到建築物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地的街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府報送籌備首次業主大(dà)會會議所需的業主名冊、業主專有部分(fēn)面積、建築物總面積等資料，并同時推薦業主代表作(zuò)爲臨時召集人(rén)，召集占總人(rén)數5%以上或者專有部分(fēn)面積占建築物總面積5%以上的業主，向物業所在地的街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府書面申請成立業主大(dà)會。

占總人(rén)數5%以上或者專有部分(fēn)面積占建築物總面積5%以上的業主也可(kě)以自(zì)行向物業所在地街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府提出成立業主大(dà)會的書面申請。

第十一條　街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當自(zì)接到成立業主大(dà)會申請之日(rì)起60日(rì)内，指定首次業主大(dà)會會議籌備組組長，組織建設單位、業主代表成立首次業主大(dà)會會議籌備組。

籌備組組長在籌備組中沒有表決權。街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府指定業主擔任籌備組組長的，該業主不得(de)參選業主委員會委員。

本市鼓勵和支持公益律師爲業主大(dà)會的成立和活動提供法律服務。提倡街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府指定具有專業知識和服務能力的律師或者其他(tā)人(rén)員擔任籌備組組長。

第十二條　籌備組組長應當履行以下職責：

(一)召集和主持籌備組會議；

(二)對籌備組會議的會議記錄予以簽字确認；

(三)簽發籌備組公告；

(四)在籌備組出具的業主大(dà)會成立和業主委員會選舉情況的報告上簽字；

(五)籌備組自(zì)動解散的，由籌備組組長将建設單位提供的相(xiàng)關資料退回建設單位或者移交給街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府臨時保管；

(六)籌備組賦予籌備組組長的其他(tā)職責。

籌備組組長不履行或者不适當履行前款規定職責的，經籌備組中具有表決權的三分(fēn)之二以上成員簽字确認，可(kě)以向街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府書面申請另行指定組長，街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當及時指定。

第十三條　籌備組中的業主代表，可(kě)以由業主自(zì)薦或者聯名推薦産生(shēng)。業主自(zì)薦或者聯名推薦人(rén)數不足的，由街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府組織業主推薦。業主自(zì)薦或者被推薦人(rén)數較多的，由街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府組織自(zì)薦或者被推薦的業主互相(xiàng)推薦産生(shēng)，業主代表最終名單按照(zhào)推薦票數順序确定。

業主代表應當具有業主身(shēn)份、具有完全民(mín)事(shì)行爲能力、責任心強、具備必要的工(gōng)作(zuò)時間。

籌備組中有表決權的成員人(rén)數應爲單數，每人(rén)享有一票表決權，其中非建設單位的業主代表人(rén)數不得(de)低于籌備組中具有表決權成員人(rén)數的三分(fēn)之二。

第十四條　街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當将最終确定的籌備組成員名單、分(fēn)工(gōng)、聯系方式等在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公告，籌備組自(zì)公告之日(rì)起成立。

第十五條　建設單位在籌備活動中應當履行以下義務：

(一)自(zì)籌備組成立之日(rì)起7日(rì)内向籌備組提供業主名冊、業主專有部分(fēn)面積、建築物總面積等資料，資料的相(xiàng)關數據信息應更新至籌備組成立之日(rì)。籌備組應當對業主資料保密，不得(de)将本項相(xiàng)關資料用于與籌備無關的活動。

(二)根據本市有關規定已将相(xiàng)關信息錄入公共決策平台；

(三)承擔籌備及召開首次業主大(dà)會會議所需費用。

建設單位拒不履行承擔籌備及召開首次業主大(dà)會會議所需費用義務的，籌備組可(kě)向街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府說明情況，不影(yǐng)響籌備及召開首次業主大(dà)會會議的活動。相(xiàng)關費用可(kě)先由業主墊付。

第十六條　籌備組負責首次業主大(dà)會會議籌備工(gōng)作(zuò)，并在成立之日(rì)起60日(rì)内，完成下列事(shì)項并以書面形式在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公示：

(一)制訂首次業主大(dà)會會議召開方案，确定首次業主大(dà)會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、決議事(shì)項、表決規則、業主委員會委員候選人(rén)産生(shēng)辦法、業主委員會委員及候補委員産生(shēng)辦法、籌備及召開首次業主大(dà)會會議費用預算明細及費用結算方案和籌備組的解散等；

(二)拟訂管理(lǐ)規約草案、業主大(dà)會議事(shì)規則草案；

(三)确認業主身(shēn)份，确定業主在首次業主大(dà)會會議上的表決權數；

(四)首次業主大(dà)會會議的其他(tā)籌備工(gōng)作(zuò)。

上述事(shì)項公示時間爲7日(rì)，在公示期間，業主可(kě)以對以上事(shì)項向籌備組提出建議和意見，籌備組應當予以記錄。

公示期滿後7日(rì)内，籌備組應當參考業主的建議和意見對各事(shì)項進行修改，确定拟提交表決的内容。

首次業主大(dà)會會議召開前，籌備組應當将首次業主大(dà)會會議議題和需要業主表決的内容以書面形式在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公告并告知相(xiàng)關的社區居民(mín)委員會，公告期不少于15日(rì)。

第十七條　首次業主大(dà)會會議應當對以下事(shì)項進行表決，并應當全部經專有部分(fēn)面積占建築物總面積過半數的業主且占總人(rén)數過半數的業主同意：

(一)管理(lǐ)規約(草案)；

(二)業主大(dà)會議事(shì)規則(草案)；

(三)選舉業主委員會委員。

《北京市物業管理(lǐ)辦法》實施後申請辦理(lǐ)商品房(fáng)預售許可(kě)或者現房(fáng)銷售的住宅物業項目，首次業主大(dà)會會議除完成前款事(shì)項表決外，還應當就(jiù)解除前期物業服務合同并确定物業管理(lǐ)方式進行表決。但(dàn)是未表決該事(shì)項的，不影(yǐng)響業主大(dà)會的成立和備案。

第十八條　管理(lǐ)規約應當對下列主要事(shì)項依法作(zuò)出約定：

(一)物業的基本情況；

(二)物業管理(lǐ)方式；

(三)業主共同管理(lǐ)的權利和責任；

(四)物業共用部分(fēn)的經營和收益分(fēn)配；

(五)物業的使用、維護和管理(lǐ)；

(六)物業管理(lǐ)區域内的應急預案；

(七)違約責任；

(八)争議解決方式；

(九)其他(tā)應當依法約定的事(shì)項。

管理(lǐ)規約應當尊重社會公德，不得(de)違反法律、法規、規章(zhāng)或者損害社會公共利益。

管理(lǐ)規約對業主及物業使用人(rén)具有約束力。業主或者物業使用人(rén)違反管理(lǐ)規約，損害其他(tā)業主和物業使用人(rén)合法權益的，受損害人(rén)可(kě)以提起訴訟。

第十九條　業主大(dà)會議事(shì)規則應當規定以下事(shì)項：

(一)業主大(dà)會會議種類；

(二)業主大(dà)會會議召開的形式、程序；

(三)業主大(dà)會議事(shì)和表決方式；

(四)關于業主小組、業主代表、業主的代理(lǐ)及業主大(dà)會解散的規定；

(五)業主委員會委員資格、人(rén)數、任期、更換、候補及補充辦法；

(六)業主委員會議事(shì)規則；

(七)業主大(dà)會和業主委員會等執行機構經費的籌集以及、使用和管理(lǐ)制度；

(八)業主大(dà)會、業主委員會設置的财務、秘書等專職人(rén)員的聘任程序以及職責；

(九)業主大(dà)會、業主委員會印章(zhāng)、檔案等管理(lǐ)制度等。

第二十條　業主有損害業主共同權益行爲的，包括不交存專項維修資金、拒付或者不按時繳納物業服務費用和其他(tā)應當分(fēn)攤的費用等，業主大(dà)會可(kě)以在管理(lǐ)規約和業主大(dà)會議事(shì)規則中對其被選舉權、表決權的行使予以限制，限制時限由業主大(dà)會在管理(lǐ)規約和業主大(dà)會議事(shì)規則中約定，業主大(dà)會備案或者變更備案事(shì)項時應當向街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府予以說明。

管理(lǐ)規約和業主大(dà)會議事(shì)規則對業主權利的限制不免除其應承擔的義務。

第二十一條　業主的表決權按照(zhào)面積和人(rén)數計算。

業主的面積表決權數按照(zhào)下列方法認定：
(一)專有部分(fēn)面積，按照(zhào)不動産登記簿記載的面積計算；尚未進行不動産登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房(fáng)屋買賣合同記載的面積計算；
(二)建築物總面積，按照(zhào)前項的統計總和計算。

業主的人(rén)數表決權數按照(zhào)下列方法認定：
(一)業主人(rén)數，按照(zhào)專有部分(fēn)的數量計算，一個專有部分(fēn)按一人(rén)計算。但(dàn)建設單位尚未出售和雖已出售但(dàn)尚未交付的部分(fēn)，以及同一買受人(rén)擁有一個以上專有部分(fēn)的，按一人(rén)計算；
(二)總人(rén)數，按照(zhào)前項的統計總和計算。

按照(zhào)規劃建設的已經辦理(lǐ)了不動産登記的車庫、車位，按照(zhào)不動産登記簿記載的面積計算；尚未進行不動産登記但(dàn)是具有銷售(預售)許可(kě)證的車庫、車位，按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照(zhào)規劃建設的人(rén)防工(gōng)程面積不計算投票權。

第二十二條　籌備組應當遵守以下工(gōng)作(zuò)原則：

(一)籌備組組長召集和主持籌備組會議；

(二)籌備組作(zuò)出決定應當經籌備組中具有表決權的過半數成員同意；成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權。持保留意見的成員不簽字的，不影(yǐng)響決議的效力。

(三)籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對會議記錄簽字确認；

(四)籌備組成員不能委托代理(lǐ)人(rén)參加會議，但(dàn)成員是法人(rén)或其他(tā)組織的除外；

(五)籌備組應當自(zì)成立之日(rì)起3個月内完成籌備工(gōng)作(zuò)，組織召開首次業主大(dà)會會議；

(六)業主大(dà)會成立後，籌備組應當将相(xiàng)關資料移交給業主委員會。

因籌備組成員辭職或者因其他(tā)原因造成籌備組不能履行職責的或者逾期未完成籌備工(gōng)作(zuò)的，籌備組應當在在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公告并說明理(lǐ)由，籌備組自(zì)公告之日(rì)起自(zì)動解散，符合第十條規定的，業主可(kě)以重新申請成立業主大(dà)會。

第二十三條　籌備組應當自(zì)首次業主大(dà)會會議作(zuò)出決定之日(rì)起3日(rì)内，将表決結果在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公告，公告時間不少于7日(rì)。

第二十四條　管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議事(shì)規則和業主委員會委員選舉事(shì)項全部通過的，業主委員會自(zì)首次業主大(dà)會決議作(zuò)出之日(rì)起30日(rì)内，持以下材料向物業所在地街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府備案：

(一)籌備組出具的由組長簽字的業主大(dà)會成立和業主委員會選舉情況的報告；

(二)業主大(dà)會決議；

(三)管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議事(shì)規則；

(四)業主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當當場予以備案，出具書面備案證明，并在備案後7日(rì)内将備案材料抄送區縣房(fáng)屋行政主管部門，将有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民(mín)委員會。

第二十五條　業主委員會憑街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府出具的備案證明，向區、縣公安分(fēn)局申請刻制業主委員會印章(zhāng)。

第二十六條　本市試行業主大(dà)會登記制度。業主大(dà)會成立并完成業主委員會備案的，經專有部分(fēn)面積占建築物總面積過半數的業主占總人(rén)數過半數的業主同意，可(kě)以到市房(fáng)屋行政主管部門辦理(lǐ)業主大(dà)會登記，業主委員會憑業主大(dà)會登記證明，向區、縣公安分(fēn)局申請刻制業主大(dà)會印章(zhāng)。

第三章(zhāng) 業主大(dà)會活動

第二十七條　業主大(dà)會是物業管理(lǐ)權利和管理(lǐ)責任主體，履行以下職責：

(一)制定、修改管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議事(shì)規則；

(二)選舉或者更換業主委員會委員；

(三)确定或者變更物業管理(lǐ)方式、服務事(shì)項、服務标準和收費方案；

(四)選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事(shì)實服務；

(五)籌集、管理(lǐ)和使用專項維修資金；

(六)決定物業共用部分(fēn)的經營方式，管理(lǐ)、使用物業共用部分(fēn)經營收益；

(七)申請改建、重建建築物及附屬設施；

(八)申請分(fēn)立或者合并物業管理(lǐ)區域；

(九)改變或者撤銷本物業管理(lǐ)區域内部分(fēn)業主、業主委員會作(zuò)出的與業主大(dà)會決定相(xiàng)抵觸的決議；

(十)督促業主依據法律法規規章(zhāng)和管理(lǐ)規約安全使用房(fáng)屋；組織對房(fáng)屋建築的日(rì)常檢查活動；配合相(xiàng)關行政主管部門對房(fáng)屋建築安全的檢查工(gōng)作(zuò)；負責治理(lǐ)房(fáng)屋建築安全問題；

(十一)對業主違反法律法規規章(zhāng)和管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議事(shì)規則的行爲，可(kě)以向人(rén)民(mín)法院提起訴訟；

(十二)決定物業管理(lǐ)區域内的其他(tā)重大(dà)物業管理(lǐ)事(shì)項。

決定第(五)項事(shì)項，應當經專項維修資金列支範圍内專有部分(fēn)占建築物總面積三分(fēn)之二以上的業主且占總人(rén)數三分(fēn)之二以上的業主同意；決定第(七)項事(shì)項，應當經專有部分(fēn)占建築物總面積三分(fēn)之二以上的業主且占總人(rén)數三分(fēn)之二以上的業主同意；決定第(八)項事(shì)項，應當經原物業管理(lǐ)區域内以及拟調整後物業管理(lǐ)區域内的專有部分(fēn)占建築物總面積三分(fēn)之二以上的業主且占總人(rén)數三分(fēn)之二以上的業主同意。

決定其他(tā)事(shì)項，應當經專有部分(fēn)占建築物總面積過半數的業主且占總人(rén)數過半數的業主同意；法律、法規和規章(zhāng)另有規定的，從其規定。

第二十八條　業主大(dà)會會議可(kě)以采取集體討(tǎo)論或者書面征求意見形式召開。

業主大(dà)會表決時，提倡通過北京市業主決定共同事(shì)項公共決策平台進行。

第二十九條　業主人(rén)數較多，業主可(kě)以幢、單元、樓層等爲單位共同推選業主代表參加業主大(dà)會會議，具體辦法應當在業主大(dà)會議事(shì)規則中明确規定。

推選業主代表參加業主大(dà)會會議的，業主代表應當于參加會議前3日(rì)，就(jiù)業主大(dà)會會議表決的事(shì)項書面征求其所代表業主們的意見，業主代表不能代替業主本人(rén)作(zuò)出決定。表決書應當經業主本人(rén)簽字後，由業主代表送達業主大(dà)會會議投票表決。

第三十條　業主大(dà)會會議提議事(shì)項應當符合本規則第二十七條的規定和業主大(dà)會議事(shì)規則。

業主委員會應當自(zì)提議确定之日(rì)起，将業主大(dà)會拟表決事(shì)項在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公告并告知相(xiàng)關的社區居民(mín)委員會，公告期間不少于15日(rì)。

公告期内，業主可(kě)以對拟表決事(shì)項提出建議和意見，業主委員會應當予以參考，可(kě)以對拟表決事(shì)項的具體内容進行修改，并接受業主質詢。拟表決事(shì)項經修改後應重新公告，公告期間不少于15日(rì)。

公告期滿後，業主委員會應當确定拟表決事(shì)項，可(kě)以啓動公共決策平台進行決策。

第三十一條　業主大(dà)會會議投票期限由首次業主大(dà)會會議籌備組或者業主委員會根據具體情況決定。因故無法按期完成會議投票的，籌備組或者業主委員會應當按照(zhào)首次業主大(dà)會會議召開方案或者業主大(dà)會議事(shì)規則的約定，在物業管理(lǐ)區域内公告相(xiàng)關情況及延長期限，但(dàn)延長期限最長不得(de)超過15日(rì)。

第三十二條　業主可(kě)以幢、單元、樓層爲單位，共同決定本單位範圍内的物業管理(lǐ)事(shì)務，但(dàn)不得(de)違反法律、法規、規章(zhāng)及管理(lǐ)規約，不得(de)與業主大(dà)會的決定相(xiàng)抵觸。事(shì)項範圍、議事(shì)方式、程序應當在管理(lǐ)規約和業主大(dà)會議事(shì)規則中約定。

第三十三條　業主大(dà)會定期會議由業主委員會根據業主大(dà)會議事(shì)規則組織召開，每年(nián)至少召開一次。業主大(dà)會定期會議召開前，業主委員會應當向業主公告以下内容：

(一)上一年(nián)度物業管理(lǐ)情況報告；

(二)上一年(nián)度業主委員會工(gōng)作(zuò)情況報告；

(三)上一年(nián)度業主大(dà)會收支情況報告；

(四)物業管理(lǐ)的其他(tā)有關事(shì)項。

業主大(dà)會定期會議應當討(tǎo)論并決議以下内容：

(一)審查業主委員會和物業服務企業或者其他(tā)管理(lǐ)人(rén)的年(nián)度工(gōng)作(zuò)計劃；

(二)選舉需要補選或者定期改選的業主委員會委員；

(三)決議下一年(nián)度物業管理(lǐ)有關事(shì)項；

(四)決議下一年(nián)度業主大(dà)會收支預算；

(五)決議物業管理(lǐ)其他(tā)的有關事(shì)項。

第三十四條　發生(shēng)下列情形之一的，業主委員會應當自(zì)業主提議和情形發生(shēng)之日(rì)起45日(rì)内組織召開業主大(dà)會臨時會議：

(一)專有部分(fēn)占建築物總面積20%以上的業主或者占總人(rén)數20%以上的業主向業主委員會提議召開業主大(dà)會臨時會議的；

(二)出現管理(lǐ)規約中約定的需要召開業主大(dà)會臨時會議的其他(tā)情形。

第三十五條　業主委員會對提議業主人(rén)數有異議的，應當自(zì)收到業主提議之日(rì)起30日(rì)内自(zì)行核查或者向街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府申請啓動公共決策平台進行核查，并作(zuò)出是否召集業主大(dà)會臨時會議的書面決定，在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公告。

業主對業主委員會自(zì)行核查的結果有異議的，業主可(kě)以于自(zì)行核查結果公示後3日(rì)内向街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府申請啓動公共決策平台進行核查，并将核查結果在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公示。

第三十六條　業主委員會未按時作(zuò)出決定或者業主委員會決定不召開臨時會議，但(dàn)經公共決策平台核查後業主提議符合第三十四條規定的情形的，業主大(dà)會設立監事(shì)會的，應當由監事(shì)會根據管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議事(shì)規則予以監督；業主委員會不接受業主大(dà)會監事(shì)會監督，或者未設立監事(shì)會但(dàn)相(xiàng)關業主提出申請的，物業所在地的街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當于10日(rì)内責令其限期履行職責，業主委員會逾期仍不履行的，街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當協助業主組織召開業主大(dà)會臨時會議并對相(xiàng)關事(shì)宜進行表決。

第三十七條　業主大(dà)會可(kě)以決定由業主自(zì)行管理(lǐ)物業共用部分(fēn)。業主在決定自(zì)行管理(lǐ)之前，應當對拟定的詳細的自(zì)行管理(lǐ)方案以及應急保障措施進行表決，并告知物業所在地的街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府。

第三十八條　物業服務合同期限屆滿前，業主大(dà)會應當就(jiù)是否變更物業管理(lǐ)方式、服務内容、是否更換物業服務企業等事(shì)項召開業主大(dà)會會議進行表決。

決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿3個月前告知原物業服務企業并在物業管理(lǐ)區域内公告。

物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同并按照(zhào)《北京市物業管理(lǐ)辦法》第二十五條第二款的規定履行了告知義務的，業主委員會應當及時組織召開業主大(dà)會會議，決定物業管理(lǐ)方式、服務事(shì)項和服務标準等。

第三十九條　業主大(dà)會設立業主委員會，可(kě)以設立監事(shì)會，可(kě)以聘用财務人(rén)員和秘書等工(gōng)作(zuò)人(rén)員。相(xiàng)關工(gōng)作(zuò)經費具體籌集和使用辦法由業主大(dà)會決定。

業主大(dà)會設立監事(shì)會、聘用财務人(rén)員和秘書的，應當在業主大(dà)會議事(shì)規則中約定。

業主委員會委員、監事(shì)會監事(shì)、應當由業主大(dà)會選舉産生(shēng)；财務人(rén)員和秘書的聘用方式應當由業主大(dà)會議事(shì)規則約定。