北京市物業管理(lǐ)條例

北京市物業管理(lǐ)條例

(2020年(nián)3月27日(rì)北京市第十五屆人(rén)民(mín)代表大(dà)會常務委員會第二十次會議通過)

目　錄

第一章(zhāng)　總　　則

第二章(zhāng)　物業管理(lǐ)區域

第三章(zhāng)　前期物業

第四章(zhāng)　業主、業主組織和物業管理(lǐ)委員會

第一節　業主和業主大(dà)會

第二節　業主委員會

第三節　物業管理(lǐ)委員會

第五章(zhāng)　物業服務

第六章(zhāng)　物業的使用和維護

第七章(zhāng)　法律責任

第八章(zhāng)　附　　則

第一章(zhāng)　總　　則

第一條　爲了構建黨建引領社區治理(lǐ)框架下的物業管理(lǐ)體系，建設和諧宜居社區，規範物業管理(lǐ)，維護物業管理(lǐ)相(xiàng)關主體的合法權益，保障物業的依法、安全、合理(lǐ)使用，根據相(xiàng)關法律法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條　本市行政區域内的住宅物業管理(lǐ)活動适用本條例；非住宅物業管理(lǐ)參照(zhào)執行。

本條例所稱物業管理(lǐ)，是指業主通過自(zì)行管理(lǐ)或者共同決定委托物業服務人(rén)的形式，對物業管理(lǐ)區域内的建築物、構築物及其配套的設施設備和相(xiàng)關場地進行維修、養護、管理(lǐ)，維護環境衛生(shēng)和相(xiàng)關秩序的活動。物業服務人(rén)包括物業服務企業、專業單位和其他(tā)物業管理(lǐ)人(rén)。

第三條　本市物業管理(lǐ)納入社區治理(lǐ)體系，堅持黨委領導、政府主導、居民(mín)自(zì)治、多方參與、協商共建、科(kē)技支撐的工(gōng)作(zuò)格局。建立健全社區黨組織領導下居民(mín)委員會、村民(mín)委員會、業主委員會或者物業管理(lǐ)委員會、業主、物業服務人(rén)等共同參與的治理(lǐ)架構。

推動在物業服務企業、業主委員會、物業管理(lǐ)委員會中建立黨組織，發揮黨建引領作(zuò)用。

第四條　物業管理(lǐ)相(xiàng)關主體應當遵守權責一緻、質價相(xiàng)符、公平公開的物業服務市場規則，維護享受物業服務并依法付費的市場秩序，優化市場環境。

支持社會資本參與老舊小區綜合整治和物業管理(lǐ)。

第五條　本市支持在物業管理(lǐ)區域内成立業主大(dà)會、選舉産生(shēng)業主委員會決定物業管理(lǐ)區域内的重大(dà)事(shì)項及有關共有部分(fēn)利用和管理(lǐ)等事(shì)項。

第六條　市住房(fáng)和城(chéng)鄉建設主管部門履行下列職責：

(一)制定本市物業管理(lǐ)相(xiàng)關政策并組織實施；

(二)指導和監督區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門開展物業管理(lǐ)的監督管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)；

(三)指導和監督本市住宅專項維修資金的籌集、管理(lǐ)和使用；

(四)建立健全業主委員會、物業管理(lǐ)委員會委員培訓制度；

(五)制定臨時管理(lǐ)規約、管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議事(shì)規則、物業服務合同等示範文本和相(xiàng)關标準；

(六)建立全市統一的物業管理(lǐ)信用信息、業主電子共同決策等信息系統；

(七)指導行業協會制定和實施自(zì)律性規範；

(八)實施物業管理(lǐ)方面的其他(tā)監督管理(lǐ)職責。

區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門履行下列職責：

(一)貫徹執行物業管理(lǐ)相(xiàng)關政策和制度；

(二)監督管理(lǐ)轄區内物業服務企業和從業人(rén)員；

(三)指導、監督轄區内住宅專項維修資金的籌集、管理(lǐ)和使用；

(四)組織對轄區内業主委員會、物業管理(lǐ)委員會委員開展培訓；

(五)指導街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府實施與物業管理(lǐ)相(xiàng)關工(gōng)作(zuò)；

(六)落實物業管理(lǐ)方面的其他(tā)監督管理(lǐ)職責。

發展改革、民(mín)政、财政、規劃自(zì)然資源、城(chéng)市管理(lǐ)、水務、市場監管、園林綠化、人(rén)防等相(xiàng)關主管部門，按照(zhào)各自(zì)職責，負責物業管理(lǐ)相(xiàng)關監督管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)。

第七條　區人(rén)民(mín)政府應當加強對本轄區内物業管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)的組織領導，建立物業管理(lǐ)綜合協調工(gōng)作(zuò)機制，組織轄區内街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府、住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門及相(xiàng)關部門和單位，統籌推進轄區内物業管理(lǐ)各項工(gōng)作(zuò)，協調解決轄區内物業管理(lǐ)重大(dà)問題。

第八條　街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府組織、協調、指導本轄區内業主大(dà)會成立和業主委員會選舉換屆、物業管理(lǐ)委員會組建，并辦理(lǐ)相(xiàng)關備案手續；指導、監督業主大(dà)會、業主委員會、物業管理(lǐ)委員會依法履行職責，有權撤銷其作(zuò)出的違反法律法規和規章(zhāng)的決定；參加物業承接查驗，指導監督轄區内物業管理(lǐ)項目的移交和接管，指導、協調物業服務人(rén)依法履行義務，調處物業管理(lǐ)糾紛，統籌協調、監督管理(lǐ)轄區内物業管理(lǐ)活動。

居民(mín)委員會、村民(mín)委員會在街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府的指導下開展具體工(gōng)作(zuò)，建立黨建引領下的物業管理(lǐ)協商共治機制；有權就(jiù)業主反映的物業管理(lǐ)事(shì)項向業主大(dà)會、業主委員會進行詢問，引導規範運作(zuò)；指導、監督物業服務人(rén)依法履行義務，調解物業管理(lǐ)糾紛。

第九條　街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府根據市人(rén)民(mín)政府确定的行政執法事(shì)項清單，依法行使行政執法權，建立綜合執法工(gōng)作(zuò)機制，加強對住宅小區内違法行爲的巡查、檢查和處理(lǐ)。

第十條　突發事(shì)件(jiàn)應對期間，街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府負責落實市人(rén)民(mín)政府依法采取的各項應急措施；指導物業服務人(rén)開展相(xiàng)應級别的應對工(gōng)作(zuò)，并給予物資和資金支持。

物業服務人(rén)應當按照(zhào)要求服從政府統一指揮，在街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府指導下積極配合居民(mín)委員會、村民(mín)委員會開展工(gōng)作(zuò)，依法落實應急預案和各項應急措施。

第十一條　業主大(dà)會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放(fàng)污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違法搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他(tā)人(rén)合法權益的行爲，有權依照(zhào)法律法規以及管理(lǐ)規約，要求行爲人(rén)停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢複原狀、賠償損失。

第十二條　本市支持物業管理(lǐ)、專業評估機構等行業協會依法制定和組織實施自(zì)律性規範，實行自(zì)律管理(lǐ)，編制團體标準、調解行業糾紛，組織業務培訓，維護企業合法權益，推動行業健康有序發展。

支持、鼓勵物業服務企業加入行業協會。

第十三條　本市支持法律、會計、工(gōng)程、評估、咨詢等專業服務機構和人(rén)員參與物業管理(lǐ)和服務活動，爲物業管理(lǐ)相(xiàng)關主體提供公正、專業的咨詢、培訓、評價、檢驗、監督和審計等服務。支持非營利性社會組織參與物業服務活動。

業主、物業使用人(rén)、物業服務人(rén)因物業管理(lǐ)事(shì)項需要法律咨詢的，可(kě)以向公共法律服務機構咨詢；符合法律援助條件(jiàn)的，可(kě)以依法申請法律援助。

第十四條　本市建立健全人(rén)民(mín)調解、行業調解、行政調解、司法調解構成的多元糾紛解決機制，化解物業管理(lǐ)糾紛。

第二章(zhāng)　物業管理(lǐ)區域

第十五條　物業管理(lǐ)區域的劃分(fēn)應當符合法律法規的規定，綜合考慮建設用地宗地範圍、共用設施設備、建築物規模和類型、社區建設等因素，以利于服務便利、資源共享、協商議事(shì)。

規劃城(chéng)市道路(lù)、城(chéng)市公共綠地、城(chéng)市河道等公共區域不得(de)劃入物業管理(lǐ)區域。

第十六條　新開發建設項目的土(tǔ)地使用權劃撥、出讓前，住房(fáng)和城(chéng)鄉建設主管部門應當就(jiù)物業管理(lǐ)區域的劃分(fēn)提出意見，納入區域規劃綜合實施方案、土(tǔ)地出讓合同或者劃撥文件(jiàn)，并向社會公布。

建設單位應當在房(fáng)屋買賣合同中明示核定的物業管理(lǐ)區域。

第十七條　已投入使用、尚未劃分(fēn)物業管理(lǐ)區域或者劃分(fēn)的物業管理(lǐ)區域确需調整的，物業所在地的街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府會同區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管等部門，結合物業管理(lǐ)實際需要，征求業主意見後确定物業管理(lǐ)區域并公告。

第十八條　新開發建設項目，一個物業管理(lǐ)區域内應當配建獨立且相(xiàng)對集中的物業服務用房(fáng)，滿足物業管理(lǐ)設施設備、辦公及值班需求，具體面積按照(zhào)本市公共服務設施配置指标執行。物業服務用房(fáng)的面積、位置應當在規劃許可(kě)證、房(fáng)屋買賣合同中載明。

已投入使用但(dàn)是未配建物業服務用房(fáng)的，建設單位或者産權單位應當通過提供其他(tā)用房(fáng)、等值的資金等多種方式提供；建設單位和産權單位已不存在的，由街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府統籌研究解決。

第三章(zhāng)　前期物業

第十九條　建設單位承擔前期物業服務責任。建設單位銷售房(fáng)屋前，應當選聘前期物業服務人(rén)，簽訂前期物業服務合同。

前期物業服務合同應當就(jiù)前期物業服務是否收費、服務内容以及收費标準進行約定，約定的内容作(zuò)爲房(fáng)屋買賣合同的附件(jiàn)或者直接納入房(fáng)屋買賣合同。

前期物業服務合同期限最長不超過二年(nián)，具體期限在前期物業服務合同中約定。期限屆滿前三個月，由業主共同決定是否繼續使用前期物業服務人(rén)。期限屆滿，業主與新物業服務人(rén)簽訂的物業服務合同生(shēng)效之前，前期物業服務人(rén)繼續提供服務；期限未滿或者未約定前期物業服務期限，業主與新物業服務人(rén)簽訂的物業服務合同生(shēng)效的，前期物業服務合同終止。

第二十條　建設單位與前期物業服務人(rén)應當在區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門的指導、監督下，共同确認物業管理(lǐ)區域，對物業管理(lǐ)區域内的共用部位、共用設施設備進行查驗，确認現場查驗結果，形成查驗記錄，簽訂物業承接查驗協議，并向業主公開查驗的結果。

承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事(shì)項作(zuò)出約定。對于承接查驗發現的問題，建設單位應當在三十日(rì)内予以整改，或者委托前期物業服務人(rén)整改。

未經業主同意，建設單位不得(de)占用物業管理(lǐ)區域内的共用部位、共用設施設備。

第二十一條　在辦理(lǐ)物業承接查驗手續時，建設單位應當向前期物業服務人(rén)移交下列資料：

(一)物業管理(lǐ)區域劃分(fēn)相(xiàng)關文件(jiàn)；

(二)竣工(gōng)總平面圖，單體建築、結構、設備的竣工(gōng)圖，配套設施、地下管網工(gōng)程竣工(gōng)圖等竣工(gōng)驗收資料；

(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

(四)物業質量保修文件(jiàn)和物業使用說明文件(jiàn)；

(五)物業管理(lǐ)必需的其他(tā)資料。

物業已投入使用，上述資料未移交的，應當移交；資料不全的，應當補齊。

第二十二條　前期物業服務合同生(shēng)效之日(rì)至出售房(fáng)屋交付之日(rì)的當月發生(shēng)的物業費，由建設單位承擔。

出售房(fáng)屋交付之日(rì)的次月至前期物業服務合同終止之日(rì)的當月發生(shēng)的物業費，由業主按照(zhào)房(fáng)屋買賣合同的約定承擔；房(fáng)屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。

第二十三條　建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理(lǐ)規約，對有關物業的使用、維護、管理(lǐ)，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理(lǐ)規約應當承擔的責任等事(shì)項依法作(zuò)出約定，并在銷售場所顯著位置公示。臨時管理(lǐ)規約不得(de)侵害物業買受人(rén)的合法權益。

市住房(fáng)和城(chéng)鄉建設主管部門應當制定并發布臨時管理(lǐ)規約的示範文本。

第二十四條　前期物業服務合同期限屆滿前六個月，街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當組織業主成立業主大(dà)會，選舉産生(shēng)業主委員會或者組建物業管理(lǐ)委員會，就(jiù)物業管理(lǐ)事(shì)項進行表決。

第四章(zhāng)　業主、業主組織和物業管理(lǐ)委員會

第一節　業主和業主大(dà)會

第二十五條　房(fáng)屋的所有權人(rén)爲業主。

公房(fáng)尚未出售的，産權單位是業主；已出售的，購房(fáng)人(rén)是業主。

本條例所稱業主還包括：

(一)尚未登記取得(de)所有權，但(dàn)是基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的行爲已經合法占有建築物專有部分(fēn)的單位或者個人(rén)；

(二)因人(rén)民(mín)法院、仲裁機構的生(shēng)效法律文書取得(de)建築物專有部分(fēn)所有權的單位或者個人(rén)；

(三)因繼承取得(de)建築物專有部分(fēn)所有權的個人(rén)；

(四)因合法建造取得(de)建築物專有部分(fēn)所有權的單位或者個人(rén)；

(五)其他(tā)符合法律法規規定的單位或者個人(rén)。

第二十六條　物業管理(lǐ)區域内的以下部分(fēn)屬于業主共有：

(一)道路(lù)、綠地，但(dàn)是屬于城(chéng)市公共道路(lù)、城(chéng)市公共綠地或者明示屬于私人(rén)所有的除外；

(二)占用業主共有的道路(lù)或者其他(tā)場地用于停放(fàng)汽車的車位；

(三)建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分(fēn)，通道、樓梯、大(dà)堂等公共通行部分(fēn)，消防、公共照(zhào)明等附屬設施、設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等；

(四)物業服務用房(fáng)和其他(tā)公共場所、共用設施；

(五)法律法規規定或者房(fáng)屋買賣合同依法約定的其他(tā)共有部分(fēn)。

第二十七條　業主在物業管理(lǐ)活動中，享有下列權利：

(一)自(zì)行管理(lǐ)物業；

(二)要求物業服務人(rén)按照(zhào)物業服務合同的約定提供服務；

(三)提議召開業主大(dà)會，并就(jiù)物業管理(lǐ)的有關事(shì)項提出建議；

(四)提出制定和修改臨時管理(lǐ)規約、管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議事(shì)規則的建議；

(五)參加業主大(dà)會會議，行使投票權；

(六)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

(七)監督業主大(dà)會籌備組、業主委員會或者物業管理(lǐ)委員會的工(gōng)作(zuò)；

(八)監督物業服務人(rén)履行物業服務合同；

(九)對共用部位、共用設施設備和相(xiàng)關場地使用享有知情權、監督權和收益權；

(十)監督專項維修資金的管理(lǐ)和使用；

(十一)法律法規規定的其他(tā)權利。

業主行使權利不得(de)危及物業的安全，不得(de)損害其他(tā)業主的合法權益。

第二十八條　業主應當履行下列義務：

(一)遵守臨時管理(lǐ)規約、管理(lǐ)規約和業主大(dà)會議事(shì)規則；

(二)遵守物業管理(lǐ)區域内共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生(shēng)的維護以及應對突發事(shì)件(jiàn)等方面的制度要求；

(三)執行業主大(dà)會的決定和業主大(dà)會授權業主委員會或者物業管理(lǐ)委員會作(zuò)出的決定；

(四)配合物業服務人(rén)實施物業管理(lǐ)；

(五)按照(zhào)國家和本市有關規定交納專項維修資金；

(六)按時足額交納物業費；

(七)履行房(fáng)屋安全使用責任；

(八)按照(zhào)規定分(fēn)類投放(fàng)生(shēng)活垃圾；

(九)法律法規規定的其他(tā)義務。

業主對建築物專有部分(fēn)以外的共有部分(fēn)，享有權利，承擔義務；不得(de)以放(fàng)棄權利不履行義務。

第二十九條　業主可(kě)以成立業主大(dà)會。業主大(dà)會由物業管理(lǐ)區域内全體業主組成，代表和維護物業管理(lǐ)區域内全體業主在物業管理(lǐ)活動中的合法權益。

一個物業管理(lǐ)區域成立一個業主大(dà)會。

第三十條　一個物業管理(lǐ)區域内，已交付業主的專有部分(fēn)達到建築物總面積百分(fēn)之五十以上的，百分(fēn)之五以上的業主、專有部分(fēn)占建築物總面積百分(fēn)之五以上的業主或者建設單位均可(kě)以向街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府提出成立業主大(dà)會的申請，居民(mín)委員會、村民(mín)委員會也可(kě)以組織達到前述條件(jiàn)的業主或者建設單位提出成立業主大(dà)會的申請。

第三十一條　街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當在接到成立業主大(dà)會書面申請後三十日(rì)内，對提出申請的業主身(shēn)份和申請進行審核，對符合業主大(dà)會成立條件(jiàn)的，指定居民(mín)委員會、村民(mín)委員會工(gōng)作(zuò)人(rén)員擔任籌備組組長。

籌備組組長應當于三十日(rì)内組織業主代表、建設單位、産權單位、街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府、社區黨組織、居民(mín)委員會、村民(mín)委員會代表召開首次籌備組會議，成立籌備組。

籌備組中的業主代表可(kě)以由業主自(zì)薦或者居民(mín)委員會、村民(mín)委員會推薦産生(shēng)，由街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府确定；業主代表資格應當參照(zhào)适用本條例第三十九條有關業主委員會委員候選人(rén)資格的規定。

籌備組人(rén)數應當爲單數，其中業主代表人(rén)數不低于籌備組人(rén)數的二分(fēn)之一。

籌備組成立七日(rì)内，籌備組組長應當将籌備組成員名單、分(fēn)工(gōng)、聯系方式等在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公示。

第三十二條　籌備組應當開展以下工(gōng)作(zuò)，并就(jiù)其确定的事(shì)項在首次業主大(dà)會會議召開十五日(rì)前在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公示：

(一)确認業主身(shēn)份、人(rén)數及所擁有的專有部分(fēn)面積；

(二)制定首次業主大(dà)會會議召開方案；

(三)拟訂管理(lǐ)規約和業主大(dà)會議事(shì)規則草案；

(四)制定業主委員會委員候選人(rén)産生(shēng)辦法，确定業主委員會委員候選人(rén)名單；

(五)制定業主委員會選舉辦法；

(六)完成召開首次業主大(dà)會會議的其他(tā)準備工(gōng)作(zuò)。

前款規定的業主大(dà)會議事(shì)規則，至少應當包括業主大(dà)會的議事(shì)方式、表決程序，業主委員會的組成、任期、罷免和遞補等事(shì)項，并不得(de)違反法律法規的強制性規定。

業主對公示内容有異議的，籌備組應當研究處理(lǐ)并在首次業主大(dà)會會議召開前作(zuò)出答複。

籌備組應當自(zì)成立之日(rì)起六十日(rì)内，組織召開首次業主大(dà)會會議。

第三十三條　首次業主大(dà)會應當通過管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議事(shì)規則，選舉産生(shēng)業主委員會委員和候補委員。

第三十四條　業主大(dà)會依照(zhào)法律法規的規定召開，決定下列事(shì)項：

(一)制定或者修改管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議事(shì)規則；

(二)選舉或者更換業主委員會委員和候補委員；

(三)确定或者調整物業服務方式、服務内容、服務标準和服務價格；

(四)選聘、解聘物業服務人(rén)或者不再接受事(shì)實服務；

(五)籌集、管理(lǐ)和使用專項維修資金；

(六)申請改建、重建建築物及其附屬設施；

(七)決定共用部分(fēn)的經營方式，管理(lǐ)、使用共用部分(fēn)經營收益等共有資金；

(八)确定業主委員會委員津貼或者補助的标準，對業主委員會主任實施任期、離任經濟責任審計；

(九)改變或者撤銷業主委員會作(zuò)出的與業主大(dà)會決定相(xiàng)抵觸的決議；

(十)有關共有和共同管理(lǐ)權利的其他(tā)重大(dà)物業管理(lǐ)事(shì)項。

業主委員會應當就(jiù)前款規定的決定事(shì)項向業主大(dà)會提出討(tǎo)論方案。

第三十五條　業主大(dà)會會議分(fēn)爲定期會議和臨時會議。

業主大(dà)會定期會議應當按照(zhào)業主大(dà)會議事(shì)規則的規定召開，每年(nián)至少召開一次。經百分(fēn)之二十以上業主提議，業主委員會應當組織召開業主大(dà)會臨時會議。

業主大(dà)會會議可(kě)以采用書面形式或者通過互聯網方式召開；采用互聯網方式表決的，應當通過市住房(fáng)和城(chéng)鄉建設主管部門建立的電子投票系統進行。

召開業主大(dà)會會議的，業主委員會應當于會議召開十五日(rì)前通知全體業主，将會議議題及其具體内容、時間、地點、方式等在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公示，并報物業所在地的居民(mín)委員會、村民(mín)委員會。居民(mín)委員會、村民(mín)委員會應當派代表列席會議。

業主大(dà)會會議不得(de)就(jiù)已公示議題以外的事(shì)項進行表決。

第三十六條　業主委員會未按照(zhào)規定召集業主大(dà)會會議的，業主可(kě)以請求物業所在地的街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業所在地的街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府組織召集。

第三十七條　業主大(dà)會會議依法作(zuò)出的決定，對本物業管理(lǐ)區域内的全體業主具有約束力。

業主大(dà)會會議的決定應當自(zì)作(zuò)出之日(rì)起三日(rì)内在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公示。

物業使用人(rén)應當依法遵守業主大(dà)會會議的決定。物業使用人(rén)，是指除業主以外合法占有、使用物業的單位或者個人(rén)，包括但(dàn)是不限于物業的承租人(rén)。

第三十八條　業主大(dà)會可(kě)以委托街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府或者居民(mín)委員會、村民(mín)委員會代爲保管業主大(dà)會印章(zhāng)；需要使用業主大(dà)會印章(zhāng)的，由業主委員會向街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府或者居民(mín)委員會、村民(mín)委員會提出。

第二節　業主委員會

第三十九條　業主委員會由五人(rén)以上單數組成，具體人(rén)數根據本物業管理(lǐ)區域的實際情況确定。戶數一百戶以下的住宅小區，業主委員會可(kě)以由三人(rén)組成。候補委員人(rén)數按照(zhào)不超過業主委員會委員人(rén)數确定。

業主委員會委員、候補委員應當爲本物業管理(lǐ)區域的自(zì)然人(rén)業主或者單位業主授權的自(zì)然人(rén)代表。

業主是自(zì)然人(rén)的，應當符合下列條件(jiàn)：

(一)遵紀守法、熱心公益事(shì)業、責任心強、具有一定組織能力；

(二)具有完全民(mín)事(shì)行爲能力；

(三)符合業主委員會委員候選人(rén)産生(shēng)辦法中關于居住期限的要求；

(四)按時足額交納物業費、不存在欠繳專項維修資金及其他(tā)需要業主共同分(fēn)擔費用的情況；

(五)本人(rén)、配偶及其直系親屬與物業服務人(rén)無直接的利益關系；

(六)未被列爲失信被執行人(rén)；

(七)未有本條例規定的房(fáng)屋使用禁止規定的行爲；

(八)未有法律法規規定的其他(tā)不宜擔任業主委員會委員的情形。

第四十條　業主委員會委員候選人(rén)通過下列方式産生(shēng)：

(一)社區黨組織推薦；

(二)居民(mín)委員會、村民(mín)委員會推薦；

(三)業主自(zì)薦或者聯名推薦。

籌備組根據業主委員會委員候選人(rén)産生(shēng)辦法從按照(zhào)前款方式推薦的人(rén)員中确定業主委員會委員候選人(rén)名單，報社區黨組織。

社區黨組織引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會委員，通過法定程序擔任業主委員會委員。

第四十一條　業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過五年(nián)，可(kě)以連選連任。

業主委員會委員具有同等表決權。

任期内業主委員會委員出現空缺的，由候補委員遞補剩餘任期。具體遞補辦法由業主大(dà)會議事(shì)規則約定。

第四十二條　業主委員會應當自(zì)選舉産生(shēng)之日(rì)起七日(rì)内召開首次會議，在業主委員會委員中推選業主委員會主任和副主任，并在推選完成之日(rì)起三日(rì)内，在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公示業主委員會主任、副主任和其他(tā)委員的名單。

第四十三條　業主委員會應當自(zì)選舉産生(shēng)之日(rì)起三十日(rì)内，持下列材料向物業所在地的街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府申請備案：

(一)首次業主大(dà)會會議記錄和會議決定；

(二)業主大(dà)會議事(shì)規則；

(三)管理(lǐ)規約；

(四)業主委員會首次會議記錄和會議決定；

(五)業主委員會委員和候補委員的名單、基本情況。

街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府對以上材料的真實性、規範性進行核實，符合要求的，五個工(gōng)作(zuò)日(rì)内予以備案，并出具業主大(dà)會、業主委員會備案證明和印章(zhāng)刻制證明，解散籌備組。

業主委員會可(kě)持備案證明和印章(zhāng)刻制證明向公安機關申請刻制業主大(dà)會印章(zhāng)和業主委員會印章(zhāng)。

業主委員會印章(zhāng)由業主委員會保管，需要使用業主委員會印章(zhāng)的，應當有業主委員會過半數委員簽字。

第四十四條　業主委員會應當執行業主大(dà)會的決定，接受業主大(dà)會和業主的監督，并履行下列職責：

(一)召集業主大(dà)會會議，報告年(nián)度物業管理(lǐ)的實施情況、業主委員會履職情況；

(二)代表業主與業主大(dà)會選聘的物業服務人(rén)簽訂物業服務合同，與解聘的物業服務人(rén)進行交接；

(三)拟定共有部分(fēn)、共有資金使用與管理(lǐ)辦法；

(四)監督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集；

(五)及時了解業主、物業使用人(rén)的意見和建議，督促業主交納物業費，監督物業服務人(rén)履行物業服務合同；

(六)監督管理(lǐ)規約的實施，對業主、物業使用人(rén)違反管理(lǐ)規約的行爲進行制止；

(七)制作(zuò)和保管會議記錄、共有部分(fēn)的檔案、會計憑證和賬簿、财務報表等有關文件(jiàn)；

(八)定期向業主通報工(gōng)作(zuò)情況，每半年(nián)公示業主委員會委員、候補委員交納物業費、停車費情況；

(九)協調解決因物業使用、維護和管理(lǐ)産生(shēng)的糾紛；

(十)在物業管理(lǐ)區域内配合行政執法機關開展執法工(gōng)作(zuò)；

(十一)配合、支持居民(mín)委員會、村民(mín)委員會依法履行職責，并接受其指導和監督；

(十二)業主大(dà)會賦予的其他(tā)職責。

業主委員會不得(de)擅自(zì)決定本條例第三十四條第一款規定事(shì)項；業主大(dà)會不得(de)授權業主委員會決定本條例第三十四條第一款規定事(shì)項。

第四十五條　業主委員會會議分(fēn)爲定期會議和臨時會議。業主委員會定期會議應當按照(zhào)業主大(dà)會議事(shì)規則的規定召開，至少每兩個月召開一次；經三分(fēn)之一以上業主委員會委員提議，業主委員會應當召開臨時會議。

定期會議和臨時會議應當有過半數委員參加，委員不得(de)委托他(tā)人(rén)參會。

業主委員會應當在會議召開五日(rì)前将會議議題告知物業所在地的居民(mín)委員會、村民(mín)委員會，并聽取意見和建議。居民(mín)委員會、村民(mín)委員會可(kě)以根據情況派代表參加。

業主委員會确定的事(shì)項應當經過半數委員簽字同意。會議結束後三日(rì)内，業主委員會應當将會議情況以及确定事(shì)項在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公示。

業主委員會主任、副主任無正當理(lǐ)由不召集業主委員會會議的，業主委員會其他(tā)委員或者業主可(kě)以請求物業所在地的居民(mín)委員會、村民(mín)委員會或者街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業所在地的居民(mín)委員會、村民(mín)委員會或者街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府組織召集，并重新推選業主委員會主任、副主任。

第四十六條　業主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自(zì)情形發生(shēng)之日(rì)起自(zì)然終止，由業主委員會向業主公示，并提請業主大(dà)會确認：

(一)不再是本物業管理(lǐ)區域内業主；

(二)以書面形式向業主委員會提出辭職；

(三)因健康等原因無法履行職責且未提出辭職。

業主委員會委員一年(nián)内累計缺席業主委員會會議總次數一半以上，或者不再符合本條例第三十九條規定的委員條件(jiàn)的，業主委員會應當提請業主大(dà)會罷免其委員資格；業主委員會未提請的，街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府可(kě)以責令業主委員會提請業主大(dà)會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前，業主委員會應當停止該委員履行職責，并向業主公示。

第四十七條　業主委員會委員、候補委員不得(de)實施下列行爲：

(一)阻撓、妨礙業主大(dà)會行使職權或者不執行業主大(dà)會決定；

(二)虛構、篡改、隐匿、毀棄物業管理(lǐ)活動中形成的文件(jiàn)資料；

(三)拒絕、拖延提供物業管理(lǐ)有關的文件(jiàn)資料，妨礙業主委員會換屆交接工(gōng)作(zuò)；

(四)擅自(zì)使用業主大(dà)會、業主委員會印章(zhāng)；

(五)違反業主大(dà)會議事(shì)規則或者未經業主大(dà)會授權與物業服務人(rén)簽訂、修改物業服務合同；

(六)将業主共有财産借給他(tā)人(rén)或者設定擔保等挪用、侵占業主共有财産；

(七)與物業服務人(rén)有可(kě)能影(yǐng)響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換；

(八)洩露業主信息；

(九)侵害業主合法權益的其他(tā)行爲。

業主委員會委員、候補委員有前款規定的第(一)項至第(五)項行爲的，街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府責令業主委員會提請業主大(dà)會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前，業主委員會應當停止該委員履行職責，并向業主公示。

第四十八條　一個任期内，出現業主委員會委員經遞補人(rén)數仍不足總數的二分(fēn)之一等無法正常履行職責的情形，或者業主委員會拒不履行職責的，物業所在地的居民(mín)委員會、村民(mín)委員會或者街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當組織召開業主大(dà)會臨時會議，重新選舉業主委員會。

第四十九條　業主委員會任期屆滿前六個月，應當書面報告街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府。街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當在收到書面報告之日(rì)起六十日(rì)内組建換屆小組，并在業主委員會任期屆滿前，由換屆小組組織召開業主大(dà)會會議選舉産生(shēng)新一屆業主委員會。業主委員會未按規定提出申請的，街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當督促其履行職責。

街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府也可(kě)以應業主書面要求組建換屆小組。

換屆小組依照(zhào)籌備組的人(rén)員構成組建。

第五十條　業主委員會的名稱、委員、業主大(dà)會議事(shì)規則和管理(lǐ)規約發生(shēng)變更的，業主委員會或者物業管理(lǐ)委員會應當在三十日(rì)内向街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府辦理(lǐ)變更備案手續。

因物業管理(lǐ)區域調整、房(fáng)屋滅失等客觀原因緻使業主大(dà)會、業主委員會無法存續的，街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當辦理(lǐ)業主大(dà)會、業主委員會注銷手續，并公告其印章(zhāng)作(zuò)廢。

第五十一條　業主大(dà)會、業主委員會應當依法履行職責。街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府對業主大(dà)會、業主委員會作(zuò)出的違反法律法規和規章(zhāng)的決定，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第三節　物業管理(lǐ)委員會

第五十二條　街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府負責組建物業管理(lǐ)委員會。物業管理(lǐ)委員會作(zuò)爲臨時機構，依照(zhào)本條例承擔相(xiàng)關職責，組織業主共同決定物業管理(lǐ)事(shì)項，并推動符合條件(jiàn)的物業管理(lǐ)區域成立業主大(dà)會、選舉産生(shēng)業主委員會。

第五十三條　有下列情形之一的，可(kě)以組建物業管理(lǐ)委員會：

(一)不具備成立業主大(dà)會條件(jiàn)；

(二)具備成立業主大(dà)會條件(jiàn)，但(dàn)是确有困難未成立；

(三)業主大(dà)會成立後，未能選舉産生(shēng)業主委員會。

第五十四條　物業管理(lǐ)委員會由居民(mín)委員會、村民(mín)委員會、業主、物業使用人(rén)代表等七人(rén)以上單數組成，其中業主代表不少于物業管理(lǐ)委員會委員人(rén)數的二分(fēn)之一。

物業管理(lǐ)委員會主任由居民(mín)委員會、村民(mín)委員會代表擔任，副主任由居民(mín)委員會、村民(mín)委員會指定一名業主代表擔任。物業管理(lǐ)委員會委員名單應當在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公示。

第五十五條　成立業主大(dà)會但(dàn)是尚未成立業主委員會的，物業管理(lǐ)委員會自(zì)成立之日(rì)起三十日(rì)内，持下列材料向物業所在地的街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府申請備案：

(一)業主大(dà)會會議記錄和會議決定；

(二)業主大(dà)會議事(shì)規則；

(三)管理(lǐ)規約。

街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府對以上材料進行核實，符合要求的，五個工(gōng)作(zuò)日(rì)内予以備案，并出具業主大(dà)會備案證明和印章(zhāng)刻制證明。物業管理(lǐ)委員會持業主大(dà)會備案證明和印章(zhāng)刻制證明向公安機關申請刻制業主大(dà)會印章(zhāng)，持街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府出具的成立證明申請刻制物業管理(lǐ)委員會印章(zhāng)。

未成立業主大(dà)會的，物業管理(lǐ)委員會持街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府出具的成立證明申請刻制物業管理(lǐ)委員會印章(zhāng)。

第五十六條　成立業主大(dà)會但(dàn)是尚未成立業主委員會的，物業管理(lǐ)委員會組織業主大(dà)會按照(zhào)本條例第三十四條的規定履行職責，并組織執行業主大(dà)會的決定。

未成立業主大(dà)會的，物業管理(lǐ)委員會組織業主行使本條例第三十四條和第四十四條規定的業主大(dà)會和業主委員會的職責。

第五十七條　物業管理(lǐ)委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分(fēn)之一以上委員提出召開物業管理(lǐ)委員會會議的，主任應當組織召開會議。

會議應當有過半數委員且過半數業主代表委員參加，業主代表委員不能委托代理(lǐ)人(rén)參加會議。

物業管理(lǐ)委員會按照(zhào)本條例第五十六條确定的事(shì)項應當經過半數委員簽字同意。會議結束後三日(rì)内，物業管理(lǐ)委員會應當将會議情況以及确定事(shì)項在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公示十個工(gōng)作(zuò)日(rì)。

第五十八條　物業管理(lǐ)委員會的任期一般不超過三年(nián)。期滿仍未推動成立業主大(dà)會、選舉産生(shēng)業主委員會的，由街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府重新組建物業管理(lǐ)委員會。

第五十九條　已成立業主大(dà)會、選舉産生(shēng)業主委員會，并按照(zhào)本條例第四十三條規定備案的，或者因物業管理(lǐ)區域調整、房(fáng)屋滅失等其他(tā)客觀原因緻使物業管理(lǐ)委員會無法存續的，街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當在三十日(rì)内解散物業管理(lǐ)委員會，并在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公示。

第六十條　物業管理(lǐ)委員會組建的具體辦法，由市住房(fáng)和城(chéng)鄉建設主管部門制定。

第五章(zhāng)　物業服務

第六十一條　業主可(kě)以自(zì)行管理(lǐ)物業，也可(kě)以委托他(tā)人(rén)管理(lǐ)；委托物業服務企業提供物業服務的，一個物業管理(lǐ)區域應當選定一個物業服務企業提供物業服務。

電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修和養護，應當由符合資質的專業機構或者人(rén)員實施。

第六十二條　接受委托提供物業服務的企業應當具有獨立法人(rén)資格，擁有相(xiàng)應的專業技術人(rén)員，具備爲業主提供物業管理(lǐ)專業服務的能力，有條件(jiàn)在物業管理(lǐ)區域設立獨立核算的服務機構。

第六十三條　業主委員會或者物業管理(lǐ)委員會應當代表業主與業主共同選聘的物業服務人(rén)簽訂書面合同，就(jiù)物業服務内容和标準、費用、物業服務用房(fáng)、合同期限、違約責任等内容進行約定。

業主與物業服務人(rén)對收費标準未能達成一緻意見的，雙方可(kě)以委托專業評估機構評估；雙方對委托專業評估機構未能達成一緻意見的，可(kě)以從區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門确定的專業評估機構目錄中随機選定。

物業服務合同簽訂或者變更之日(rì)起十五日(rì)内，物業服務人(rén)應當将物業服務合同報街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府、區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門備案。

市住房(fáng)和城(chéng)鄉建設主管部門應當會同有關部門、協會制定物業服務合同示範文本，并向社會公布。

第六十四條　業主共同決定由物業服務企業提供物業服務的，可(kě)以授權業主委員會或者物業管理(lǐ)委員會進行招标，繼續聘用原物業服務企業的除外。

鼓勵業主通過市住房(fáng)和城(chéng)鄉建設主管部門建立的招投标平台選聘物業服務企業。

第六十五條　物業服務人(rén)應當按照(zhào)物業服務合同的約定提供物業服務，并且遵守下列規定：

(一)提供物業服務符合國家和本市規定的标準、規範；

(二)及時向業主、物業使用人(rén)告知安全、合理(lǐ)使用物業的注意事(shì)項；

(三)定期聽取業主的意見和建議，接受業主監督，改進和完善服務；

(四)對違法建設、違規出租房(fáng)屋、私拉電線、占用消防通道等行爲進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執法機關；

(五)發現有安全風險隐患的，及時設置警示标志，采取措施排除隐患或者向有關專業機構報告；

(六)對業主、物業使用人(rén)違反臨時管理(lǐ)規約、管理(lǐ)規約的行爲進行勸阻、制止，并及時報告業主委員會或者物業管理(lǐ)委員會；

(七)不得(de)洩露在物業服務活動中獲取的業主信息；

(八)履行生(shēng)活垃圾分(fēn)類管理(lǐ)責任人(rén)責任，指導、監督業主和物業使用人(rén)進行生(shēng)活垃圾分(fēn)類；

(九)配合街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府、行政執法機關和居民(mín)委員會、村民(mín)委員會做好物業管理(lǐ)相(xiàng)關工(gōng)作(zuò)。

第六十六條　物業服務企業應當指派項目負責人(rén)。項目負責人(rén)應當在到崗之日(rì)起三日(rì)内到項目所在地的居民(mín)委員會、村民(mín)委員會報到，在居民(mín)委員會、村民(mín)委員會的監督、指導下參與社區治理(lǐ)工(gōng)作(zuò)。

第六十七條　區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門、街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府、居民(mín)委員會、村民(mín)委員會可(kě)以根據物業服務标準和社區治理(lǐ)要求，委托專業評估機構對物業服務企業參與社區治理(lǐ)情況和共用部分(fēn)管理(lǐ)狀況進行評估。

物業管理(lǐ)相(xiàng)關主體可(kě)以委托專業評估機構對物業承接和查驗、物業服務标準和費用測算、專項維修資金使用方案、物業服務質量等進行評估。具體辦法由市住房(fáng)和城(chéng)鄉建設主管部門制定。

專業評估機構應當按照(zhào)本市相(xiàng)關規定提供專業服務，提供客觀、真實、準确的評估報告。

第六十八條　市住房(fáng)和城(chéng)鄉建設主管部門應當根據物業服務合同履行、投訴處理(lǐ)和日(rì)常檢查等情況，對物業服務企業實施分(fēn)類監管，建立激勵和懲戒制度。具體辦法由市住房(fáng)和城(chéng)鄉建設主管部門制定。

第六十九條　物業服務人(rén)可(kě)以将物業服務合同中的專項服務事(shì)項委托給專業服務企業，但(dàn)是不得(de)将物業服務合同約定的全部事(shì)項一并委托給第三方。

第七十條　物業服務人(rén)應當在物業管理(lǐ)區域内顯著位置設置公示欄，如(rú)實公示、及時更新下列信息，并且可(kě)以通過互聯網方式告知全體業主：

(一)物業服務企業的營業執照(zhào)、項目負責人(rén)的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話；

(二)物業服務内容和标準、收費标準和方式等；

(三)電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的日(rì)常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等；

(四)上一年(nián)度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年(nián)度物業服務項目收支預算；

(五)上一年(nián)度公共水電費用分(fēn)攤情況、物業費、公共收益收支與專項維修資金使用情況；

(六)業主進行房(fáng)屋裝飾裝修活動的情況；

(七)物業管理(lǐ)區域内車位、車庫的出售和出租情況；

(八)其他(tā)應當公示的信息。

業主對公示内容提出異議的，物業服務人(rén)應當予以答複。

第七十一條　物業服務人(rén)應當建立、保存下列檔案和資料：

(一)小區共有部分(fēn)經營管理(lǐ)檔案；

(二)小區監控系統、電梯、水泵、有限空間等共用部位、共用設施設備檔案及其管理(lǐ)、運行、維修、養護記錄；

(三)水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；

(四)住宅裝飾裝修管理(lǐ)資料；

(五)業主名冊；

(六)簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協議；

(七)物業服務活動中形成的與業主利益相(xiàng)關的其他(tā)資料。

第七十二條　業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和标準，按時足額交納物業費。業主逾期不交納物業費的，業主委員會或者物業管理(lǐ)委員會應當督促其交納；拒不交納的，物業服務人(rén)可(kě)以依法提起訴訟或者申請仲裁。業主拒不執行人(rén)民(mín)法院生(shēng)效法律文書的，人(rén)民(mín)法院可(kě)以依法對業主作(zuò)出限制消費令、納入失信被執行人(rén)名單。

采取酬金制交納物業費的，物業服務企業應當與業主委員會或者物業管理(lǐ)委員會建立物業費和共用部分(fēn)經營收益的共管賬戶。業主委員會或者物業管理(lǐ)委員會可(kě)以委托第三方對物業服務收支情況進行審計。

第七十三條　物業服務收費實行市場調節價并适時調整。

市住房(fáng)和城(chéng)鄉建設主管部門應當發布住宅小區物業服務項目清單，明确物業服務内容和标準。物業管理(lǐ)行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則，供業主和物業服務人(rén)在協商物業費時參考。

第七十四條　物業服務人(rén)利用共用部分(fēn)從事(shì)經營活動的，應當将公共收益單獨列賬。

公共收益歸全體業主所有。專項維修資金餘額不足首期應籌集金額百分(fēn)之三十的，百分(fēn)之五十以上的公共收益金額應當優先用于補充專項維修資金，剩餘部分(fēn)的使用由業主共同決定。

第七十五條　物業服務合同期限屆滿前六個月，業主委員會或者物業管理(lǐ)委員會應當組織業主共同決定續聘或者另聘物業服務人(rén)，并将決定書面告知原物業服務人(rén)。原物業服務人(rén)接受續聘的，雙方應當在物業服務合同屆滿前重新簽訂物業服務合同。物業服務人(rén)不接受續聘的，應當提前九十日(rì)書面告知業主委員會或者物業管理(lǐ)委員會。

物業服務合同期限屆滿、業主沒有共同作(zuò)出續聘或者另聘物業服務人(rén)決定，物業服務人(rén)按照(zhào)原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，任何一方提出終止合同的，應當提前六十日(rì)書面告知對方。

第七十六條　業主共同決定解聘物業服務人(rén)的，物業服務人(rén)應當自(zì)接到通知之日(rì)起三十日(rì)内履行下列交接義務，并且退出物業管理(lǐ)區域：

(一)移交物業共用部分(fēn)；

(二)移交本條例第二十一條、第七十一條規定的檔案和資料；

(三)結清預收、代收的有關費用；

(四)物業服務合同約定的其他(tā)事(shì)項。

原物業服務人(rén)不得(de)以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等爲由拒絕辦理(lǐ)交接，不得(de)以任何理(lǐ)由阻撓新物業服務人(rén)進場服務。原物業服務人(rén)拒不移交有關資料或者财物的，或者拒不退出物業管理(lǐ)區域的，業主委員會或者物業管理(lǐ)委員會可(kě)以向街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府、區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門報告，并向轄區内公安機關請求協助，或者依法向人(rén)民(mín)法院提起訴訟，要求原物業服務人(rén)退出物業管理(lǐ)區域。物業所在地的街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府、區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門應當加強對物業服務人(rén)交接工(gōng)作(zuò)的監管。

原物業服務人(rén)應當在辦理(lǐ)交接至退出物業管理(lǐ)區域期間，維持正常的物業管理(lǐ)秩序。

新物業服務人(rén)不得(de)強行接管物業，按照(zhào)約定承接物業時，應當對共用部位、共用設施設備進行查驗。

第七十七條　本市建立應急物業服務機制。物業管理(lǐ)區域突發失管狀态時，街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當組織有關單位确定應急物業服務人(rén)，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生(shēng)活服務事(shì)項的應急服務。

提供應急物業服務的，街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當将服務内容、服務期限、服務費用等相(xiàng)關内容在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。

應急物業服務期間，街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當組織業主共同決定選聘新物業服務人(rén)，協調新物業服務人(rén)和應急物業服務人(rén)做好交接。

第六章(zhāng)　物業的使用和維護

第七十八條　業主、物業使用人(rén)應當遵守法律法規和規章(zhāng)的規定以及臨時管理(lǐ)規約、管理(lǐ)規約的約定，按照(zhào)規劃用途合理(lǐ)、安全使用物業。

業主、物業使用人(rén)、物業服務人(rén)等不得(de)實施下列行爲：

(一)損壞、擅自(zì)拆改建築物承重結構、主體結構；

(二)擅自(zì)利用共用部位、共用設施設備進行經營；

(三)違法搭建建築物、構築物、障礙物或者私挖地下空間；

(四)違反國家規定，制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放(fàng)射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質；

(五)違規私拉電線、電纜爲電動汽車、電動自(zì)行車、電動摩托車和電動三輪車等充電；

(六)擅自(zì)拆改供水、排水、再生(shēng)水等管線；

(七)從建築物中抛擲物品；

(八)制造超标噪音；

(九)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；

(十)擅自(zì)通過設置地鎖、石墩、栅欄等障礙物和亂堆亂放(fàng)雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設施等共用設施設備；

(十一)擅自(zì)改變物業規劃用途；

(十二)違反規定飼養動物；

(十三)違反規定出租房(fáng)屋。

發生(shēng)本條第二款規定行爲的，利害關系人(rén)有權投訴、舉報，業主委員會或者物業管理(lǐ)委員會、物業服務人(rén)應當及時勸阻；勸阻無效的，應當向街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府或者行政執法機關報告。

第七十九條　業主、物業使用人(rén)裝飾裝修房(fáng)屋的，應當事(shì)先告知物業服務人(rén)，與物業服務人(rén)簽訂裝飾裝修服務協議，并配合其進行必要的現場檢查。協議應當包括裝飾裝修工(gōng)程的禁止行爲、垃圾堆放(fàng)和清運要求以及費用、施工(gōng)時間等内容。

業主、物業使用人(rén)或者物業服務人(rén)應當将裝飾裝修的時間、地點等情況在拟裝飾裝修的物業樓内顯著位置公示。

物業服務人(rén)應當加強對裝飾裝修活動的巡查和監督。業主或者物業使用人(rén)未簽訂裝飾裝修服務協議或者違反相(xiàng)關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務人(rén)應當及時勸阻；拒不改正的，物業服務人(rén)應當及時向有關主管部門報告。

第八十條　物業管理(lǐ)區域内規劃用于停放(fàng)車輛的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。用于出售的，應當優先出售給本物業管理(lǐ)區域内的業主；不出售或者尚未售出的，應當提供給本物業管理(lǐ)區域内的業主使用。滿足業主需要後仍有空餘的，可(kě)以臨時按月出租給物業管理(lǐ)區域外的其他(tā)人(rén)。

第八十一條　物業買受人(rén)應當遵守國家有關專項維修資金制度，按照(zhào)規定足額交納專項維修資金。

業主轉讓物業、辦理(lǐ)轉移登記後，轉讓物業的專項維修資金餘額随物業一并轉讓，業主無權要求返還；因征收或者其他(tā)原因造成物業滅失的，專項維修資金餘額歸業主所有。

已售公房(fáng)的業主轉讓公房(fáng)前，應當按照(zhào)屆時适用的商品房(fáng)标準補足公房(fáng)的專項維修資金；因繼承、贈予、執行生(shēng)效法律文書而發生(shēng)已售公房(fáng)産權人(rén)變更的，繼承人(rén)、受贈人(rén)、受償人(rén)應當按照(zhào)屆時适用的商品房(fáng)标準補足專項維修資金。

第八十二條　國家實施專項維修資金制度之前的未售公房(fáng)，沒有專項維修資金的，産權單位應當按照(zhào)規定建立并足額交納專項維修資金。

國家實施專項維修資金制度之後出售的公房(fáng)，業主和售房(fáng)單位應當按照(zhào)國家和本市規定的比例交納專項維修資金；未按規定交納專項維修資金的，業主和售房(fáng)單位應當足額補交，未足額補交的，已出售的公房(fáng)不得(de)再次轉讓。

第八十三條　專項維修資金餘額不足首期籌集金額百分(fēn)之三十的，業主委員會或者物業管理(lǐ)委員會應當及時通知、督促業主按照(zhào)屆時适用的标準補足專項維修資金。

業主申請不動産轉移登記或者抵押登記時，應當向不動産登記機構提供已足額交納專項維修資金的相(xiàng)關憑證。

第八十四條　未選舉産生(shēng)業主委員會的，專項維修資金由市住房(fáng)資金管理(lǐ)部門代管，存入銀行專用賬戶。

選舉産生(shēng)業主委員會的，業主大(dà)會可(kě)以決定自(zì)行管理(lǐ)專項維修資金，或者委托市住房(fáng)資金管理(lǐ)部門代管。業主大(dà)會決定自(zì)行管理(lǐ)的，應當以自(zì)己名義設立專用賬戶，區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門應當監督、指導專項維修資金的使用管理(lǐ)。

業主大(dà)會可(kě)以委托具有資質的中介機構對共有資金進行财務管理(lǐ)。業主大(dà)會或者業主委員會自(zì)行管理(lǐ)共有資金的，應當每季度公布一次自(zì)行管理(lǐ)賬目。

第八十五條　專項維修資金屬于業主共有，應當專項用于共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造，不得(de)挪作(zuò)他(tā)用。

第八十六條　維修、更新和改造共用部位、共用設施設備，需要使用專項維修資金的，應當按照(zhào)下列規定分(fēn)攤：

(一)商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相(xiàng)關業主按照(zhào)各自(zì)專有物業建築面積比例分(fēn)攤。

(二)售後公房(fáng)之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相(xiàng)關業主和售房(fáng)單位按照(zhào)所交存專項維修資金的比例分(fēn)攤；其中，應當由業主承擔的，再由相(xiàng)關業主按照(zhào)各自(zì)專有物業建築面積的比例分(fēn)攤。

(三)售後公房(fáng)與商品房(fáng)住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，先按照(zhào)建築面積比例分(fēn)攤到各相(xiàng)關物業，再按照(zhào)第(一)項、第(二)項的規定比例分(fēn)攤。

共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造，但(dàn)是沒有專項維修資金的，維修、更新和改造費用按照(zhào)前款的規定由業主共同分(fēn)攤。

第八十七條　新開發建設項目，建設單位可(kě)以接受專業設施設備專業運營單位委托，按照(zhào)國家技術标準和專業技術規範建設物業管理(lǐ)區域内業主專有部分(fēn)以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備；經驗收合格，将專業設施設備及工(gōng)程圖紙等資料交由專業運營單位承擔維修、養護和更新改造責任。

已入住項目，物業管理(lǐ)區域内業主專有部分(fēn)以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備發生(shēng)故障、不能正常使用的，物業服務人(rén)應當立即報告相(xiàng)關專業運營單位；專業運營單位應當及時采取措施，排除故障。

專業運營單位對專業設施設備進行維修、養護和更新改造，進入物業管理(lǐ)區域的，業主、物業使用人(rén)和物業服務人(rén)應當予以配合，不得(de)以任何方式阻撓、妨礙其正常作(zuò)業。

第八十八條　物業服務人(rén)應當對物業管理(lǐ)區域内的電梯、消防設施等易于發生(shēng)安全風險的設施設備和部位加強日(rì)常巡查和定期養護；采取必要的安全保障措施，防止建築物、構築物或者其他(tā)設施及其擱置物、懸挂物發生(shēng)脫落、墜落。

排除安全風險隐患需要使用專項維修資金的，按照(zhào)本市相(xiàng)關規定辦理(lǐ)。

第八十九條　建築物專有部分(fēn)存在安全隐患，危及公共利益或者他(tā)人(rén)合法權益的，相(xiàng)關業主應當及時采取修繕以及其他(tā)消除危險的安全治理(lǐ)措施。

業主不履行維修養護義務的，可(kě)以由物業服務人(rén)報經業主委員會、物業管理(lǐ)委員會同意，或者按照(zhào)臨時管理(lǐ)規約、管理(lǐ)規約的約定，代爲維修養護或者采取應急防範措施，費用由業主承擔。

經鑒定爲停止使用、整體拆除的危險房(fáng)屋的，業主或者物業使用人(rén)應當停止使用，立即搬出；拒不搬出的，區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門應當書面責令業主或者物業使用人(rén)搬出，情況緊急危及公共安全的，區人(rén)民(mín)政府可(kě)以責成有關部門組織強制搬出，并妥善安置。

第七章(zhāng)　法律責任

第九十條　違反本條例第二十一條規定，建設單位不移交或者補齊資料的，由區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門責令限期改正；逾期不改的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第九十一條　違反本條例第六十三條規定，物業服務人(rén)未按規定将物業服務合同報街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府、區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門備案的，由街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府責令限期改正，給予警告；逾期不改的，處五千元以上一萬元以下的罰款。

第九十二條　違反本條例第六十五條第(一)項至第(六)項規定，物業服務人(rén)提供服務未遵守相(xiàng)關規定的，由區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門給予警告，處五千元以上一萬元以下的罰款；違反第(七)項規定，物業服務人(rén)洩露業主個人(rén)信息的，由公安機關依法處理(lǐ)；違反第(八)項規定，物業服務人(rén)未履行生(shēng)活垃圾分(fēn)類管理(lǐ)責任人(rén)責任的，由城(chéng)市管理(lǐ)綜合行政執法部門依照(zhào)生(shēng)活垃圾管理(lǐ)法律法規予以處理(lǐ)。

第九十三條　違反本條例第六十六條規定，物業服務企業項目負責人(rén)未按時報到的，由街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府責令限期改正；逾期不改的，處五千元以上一萬元以下的罰款。

第九十四條　違反本條例第七十條規定，物業服務人(rén)未按照(zhào)規定如(rú)實公示有關信息的，由區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改的，處一千元以上五千元以下的罰款。

第九十五條　違反本條例第七十一條規定，物業服務人(rén)未建立、保存相(xiàng)關檔案和資料的，由區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門責令限期改正，處二萬元以上五萬元以下的罰款。

第九十六條　違反本條例第七十四條規定，物業服務人(rén)挪用、侵占公共收益的，由區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門責令退還，并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款。

第九十七條　物業服務人(rén)違反本條例第七十六條第一款規定的，由區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門責令限期改正；逾期不改的，對物業服務人(rén)予以通報，對拒不移交有關資料或者财物的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；拒不退出物業管理(lǐ)區域的，自(zì)規定時間屆滿次日(rì)起處每日(rì)一萬元的罰款。物業服務人(rén)有違反治安管理(lǐ)行爲的，由公安機關依法給予治安管理(lǐ)處罰。

第九十八條　物業管理(lǐ)區域内有下列行爲之一的，由有關主管部門按照(zhào)下列規定予以查處：

(一)違反本條例第七十八條第二款第(一)項規定的，由區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款；

(二)違反本條例第七十八條第二款第(二)項規定的，由區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門責令限期改正，給予警告，對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款；對個人(rén)處一千元以上一萬元以下的罰款；有違法所得(de)的，責令退還違法所得(de)；

(三)違反本條例第七十八條第二款第(三)項規定的，由城(chéng)市管理(lǐ)綜合行政執法部門依照(zhào)城(chéng)鄉規劃法律法規給予責令拆除或者回填、罰款等處罰；

(四)違反本條例第七十八條第二款第(四)項規定的，由公安機關依照(zhào)治安管理(lǐ)處罰法律法規予以處罰；

(五)違反本條例第七十八條第二款第(五)項規定的，由消防救援機構責令改正，拒不改正的，處五百元以上五千元以下的罰款；

(六)違反本條例第七十八條第二款第(六)項規定的，由水主管部門責令限期改正，處一萬元以上三萬元以下的罰款；

(七)違反本條例第七十八條第二款第(七)項規定的，由公安機關給予警告，處五百元以上五千元以下的罰款；

(八)違反本條例第七十八條第二款第(八)項規定的，由公安機關責令改正，拒不改正的，處二百元以上五百元以下的罰款；

(九)違反本條例第七十八條第二款第(九)項規定的，由城(chéng)市管理(lǐ)綜合行政執法部門責令改正，拒不改正的，處五百元以上五千元以下的罰款；

(十)違反本條例第七十八條第二款第(十)項規定，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設施的，由消防救援機構責令改正，對單位處五千元以上五萬元以下的罰款，對個人(rén)處五百元的罰款；占用、堵塞、封閉其他(tā)共用部位，或者損壞其他(tā)共用設施設備的，由城(chéng)市管理(lǐ)綜合行政執法部門責令改正，給予警告，對單位處二千元以上二萬元以下的罰款，對個人(rén)處二百元以上五百元以下的罰款；

(十一)違反本條例第七十八條第二款第(十一)項規定的，由規劃自(zì)然資源主管部門責令當事(shì)人(rén)限期改正、按照(zhào)實際使用用途類型應當繳納的土(tǔ)地使用權地價款數額的二倍處以罰款；情節嚴重的，依法無償收回土(tǔ)地使用權；

(十二)違反本條例第七十八條第二款第(十二)項、第(十三)項規定的，由公安機關依照(zhào)治安管理(lǐ)處罰法律法規予以處罰。

第九十九條　違反本條例第八十條規定，将車位、車庫提供給業主以外的其他(tā)人(rén)的，由區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門責令限期改正，有違法出租所得(de)的，責令退還違法所得(de)，按每個違法出租車位處五千元以上一萬元以下的罰款；拒不改正的，按每個違法出租車位處每月二千元的罰款。

第一百條　物業服務人(rén)違反本條例第八十八條第一款規定的，由區住房(fáng)和城(chéng)鄉建設或者房(fáng)屋主管部門責令限期改正，處二萬元以上五萬元以下的罰款。

第一百零一條　本條例規定退還的違法所得(de)，應當用于物業管理(lǐ)區域内共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分(fēn)按照(zhào)業主大(dà)會的決定使用。

第一百零二條　違反本條例規定，造成他(tā)人(rén)損失的，依法承擔民(mín)事(shì)責任；構成違反治安管理(lǐ)行爲的，依法給予治安管理(lǐ)處罰；構成犯罪的，依法追究刑事(shì)責任。

第一百零三條　行政執法機關應當将物業管理(lǐ)相(xiàng)關主體受到行政處罰或者行政強制的情況共享到本市的公共信用信息平台。行政機關根據本市關于公共信用信息管理(lǐ)規定可(kě)以對其采取懲戒措施。

第八章(zhāng)　附　　則

第一百零四條　本條例自(zì)2020年(nián)5月1日(rì)起施行。