《北京市物業管理(lǐ)辦法》 

 

 

北京市人(rén)民(mín)政府令 第219号

《北京市物業管理(lǐ)辦法》自(zì)2010年(nián)10月1日(rì)起施行。

 

 

 

 

《北京市物業管理(lǐ)辦法》目錄

 

 

第一章(zhāng) 總則

第二章(zhāng) 前期物業管理(lǐ)

第三章(zhāng) 業主、業主大(dà)會與業主委員會

第四章(zhāng) 物業服務

第五章(zhāng) 物業的使用與維護

第六章(zhāng) 法律責任

第七章(zhāng) 附則

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第一章(zhāng) 總則

第一條 爲了規範本市物業管理(lǐ)活動，維護物業管理(lǐ)各方的合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人(rén)民(mín)共和國物權法》和《物業管理(lǐ)條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。　　第二條 本辦法所稱物業管理(lǐ)，是指業主自(zì)行或者通過他(tā)人(rén)對物業管理(lǐ)區域内的建築物、構築物及配套的設施設備和相(xiàng)關場地進行維修、養護、管理(lǐ)，維護環境衛生(shēng)和相(xiàng)關秩序的活動。

第三條 市房(fáng)屋行政主管部門負責全市物業管理(lǐ)活動的監督管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)。區縣房(fáng)屋行政主管部門負責本行政區域内物業管理(lǐ)活動的監督管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環境衛生(shēng)、園林綠化、停車管理(lǐ)、秩序維護、設施設備維護等專項服務的行業主管部門和專業監管部門依法按照(zhào)職責負責相(xiàng)關監督管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)。

第四條 區縣人(rén)民(mín)政府應當做好轄區内物業管理(lǐ)以及和諧社區建設的相(xiàng)關工(gōng)作(zuò)。

街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府負責對轄區内業主大(dà)會、業主委員會的成立及活動進行協助、指導和監督，協調處理(lǐ)糾紛。

第二章(zhāng) 前期物業管理(lǐ)

第五條 建設單位應當在銷售房(fáng)屋前，結合物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素劃分(fēn)物業管理(lǐ)區域，并在房(fáng)屋買賣合同中明示。

物業主要配套設施設備和相(xiàng)關場地共用的，應當劃分(fēn)爲一個物業管理(lǐ)區域；住宅區和非住宅區原則上應當劃分(fēn)爲不同的物業管理(lǐ)區域。

第六條 業主共同決定對物業管理(lǐ)區域進行分(fēn)立或者合并的，應當向物業所在地街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府提出申請，由街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府會同區縣房(fáng)屋行政主管部門等相(xiàng)關部門進行審查，确需調整的，予以确認并公告。

第七條 新建住宅物業，建設單位應當配建物業服務用房(fáng)，包括客服接待、項目檔案資料保存、工(gōng)具物料存放(fàng)、人(rén)員值班備勤、業主大(dà)會及業主委員會辦公用房(fáng)等，并在房(fáng)屋買賣合同中明确物業服務用房(fáng)的坐(zuò)落位置（具體到樓棟、房(fáng)号）。物業服務用房(fáng)建築面積不得(de)低于150平方米，其中地上房(fáng)屋不得(de)低于100平方米，業主大(dà)會及業主委員會辦公用房(fáng)建築面積30至60平方米。

規劃行政主管部門在規劃許可(kě)、驗收過程中，應當審查物業服務用房(fáng)建築面積、位置、配置等是否符合規劃設計指标。房(fáng)屋行政主管部門在辦理(lǐ)房(fáng)産測繪成果備案時應當核查物業服務用房(fáng)配置情況。

第八條 建設單位承擔前期物業服務責任。銷售房(fáng)屋時，前期物業服務合同應當作(zuò)爲房(fáng)屋買賣合同的附件(jiàn)。

前期物業服務合同關于物業服務是否收費、收費标準以及服務标準的約定應當符合本市相(xiàng)關規定。

建設單位可(kě)以将全部專項服務委托給物業服務企業，也可(kě)以将專項服務委托給專業性服務企業。

第九條 建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理(lǐ)規約，并在銷售場所公示，對有關物業的使用、維護、管理(lǐ)，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理(lǐ)規約應當承擔的責任等事(shì)項依法作(zuò)出約定。臨時管理(lǐ)規約不得(de)侵害物業買受人(rén)的合法權益。

市房(fáng)屋行政主管部門應當制定并發布臨時管理(lǐ)規約的示範文本。

第十條 業主共同決定解除前期物業服務合同的，建設單位應當與全體業主進行物業共用部分(fēn)查驗交接，撤出物業管理(lǐ)區域，并移交下列資料：

（一）物業管理(lǐ)區域劃分(fēn)資料；

（二）建設用地規劃許可(kě)證和建設工(gōng)程規劃許可(kě)證的附件(jiàn)、附圖；

（三）竣工(gōng)驗收報告及竣工(gōng)總平面圖，單體建築、結構、設備竣工(gōng)圖，配套設施、地下管網工(gōng)程竣工(gōng)圖、消防驗收等竣工(gōng)驗收資料；

（四）設施設備的出廠随機資料，安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；

（五）物業質量保修文件(jiàn)和物業使用說明文件(jiàn)；

（六）業主名冊；

（七）物業管理(lǐ)必需的其他(tā)資料。

全體業主承接前應當對物業共用部分(fēn)進行查驗，可(kě)以委托選聘的物業服務企業進行查驗。全體業主與建設單位也可(kě)以共同委托物業服務評估監理(lǐ)機構進行查驗。

第三章(zhāng) 業主、業主大(dà)會與業主委員會

第十一條 業主對物業管理(lǐ)區域共用部分(fēn)實施共同管理(lǐ)。下列事(shì)項由業主共同決定：

（一）制定或者修改管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議事(shì)規則；

（二）選舉或者更換業主委員會委員；

（三）确定或者變更物業管理(lǐ)方式、服務内容、服務标準和收費方案；

（四）選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事(shì)實服務；

（五）籌集、管理(lǐ)和使用專項維修資金；

（六）申請改建、重建建築物及附屬設施；

（七）申請分(fēn)立或者合并物業管理(lǐ)區域；

（八）決定物業管理(lǐ)區域内的其他(tā)重大(dà)物業管理(lǐ)事(shì)項。

決定第（五）、(六)項事(shì)項，應當經專有部分(fēn)占建築物總面積三分(fēn)之二以上的業主且占總人(rén)數三分(fēn)之二以上的業主同意；決定第（七）項事(shì)項，應當分(fēn)别經原物業管理(lǐ)區域内以及拟分(fēn)立或者合并後物業管理(lǐ)區域内專有部分(fēn)占建築物總面積三分(fēn)之二以上的業主且占總人(rén)數三分(fēn)之二以上的業主同意；決定其他(tā)事(shì)項，應當經專有部分(fēn)占建築物總面積過半數的業主且占總人(rén)數過半數的業主同意。

第十二條 業主可(kě)以以幢、單元、樓層爲單位，共同決定本單位範圍内的物業管理(lǐ)事(shì)項，事(shì)項範圍和決定程序由業主大(dà)會議事(shì)規則規定或者物業管理(lǐ)區域内全體業主共同決定。

第十三條 業主可(kě)以成立業主大(dà)會，業主大(dà)會由物業管理(lǐ)區域内全體業主組成，對物業管理(lǐ)區域内共用部分(fēn)實施共同管理(lǐ)，按照(zhào)相(xiàng)關規定開展與物業管理(lǐ)有關的活動。一個物業管理(lǐ)區域成立一個業主大(dà)會。

未成立業主大(dà)會，發生(shēng)物業服務企業停止服務或者其他(tā)重大(dà)、緊急物業管理(lǐ)事(shì)件(jiàn)，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他(tā)事(shì)項的，由物業所在地街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府指導協助業主共同決定有關事(shì)項。

第十四條 物業管理(lǐ)區域内已交付業主的專有部分(fēn)達到建築物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府報送籌備首次業主大(dà)會會議所需資料，并推薦業主代表作(zuò)爲臨時召集人(rén)，召集占總人(rén)數5%以上或者專有部分(fēn)占建築物總面積5%以上的業主向物業所在地街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府提出書面申請成立業主大(dà)會；占總人(rén)數5%以上或者專有部分(fēn)占建築物總面積5%以上的業主也可(kě)以自(zì)行向物業所在地街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府提出書面申請成立業主大(dà)會。

第十五條 街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當自(zì)接到申請之日(rì)起60日(rì)内，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大(dà)會會議籌備組，籌備組負責召集首次業主大(dà)會會議。籌備組中非建設單位的業主代表人(rén)數不低于籌備組中具有表決權成員人(rén)數的三分(fēn)之二。

籌備組成員名單确定後，應當在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公示。

第十六條 建設單位應當自(zì)首次業主大(dà)會會議籌備組成立之日(rì)起7日(rì)内向籌備組提供業主名冊、業主專有部分(fēn)面積、建築物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業主大(dà)會會議所需費用。

第十七條 業主大(dà)會選舉産生(shēng)業主委員會。業主委員會應當自(zì)選舉産生(shēng)之日(rì)起30日(rì)内，持以下材料向物業所在地街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府備案：

（一）籌備組出具并由組長簽字的業主大(dà)會成立和業主委員會選舉情況的報告；

（二）業主大(dà)會決議；

（三）管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議事(shì)規則；

（四）業主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當當場予以備案，并在備案後7日(rì)内将備案材料抄送區縣房(fáng)屋行政主管部門，同時将有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民(mín)委員會。第（二）、（三）、（四）項内容發生(shēng)變更時，應當及時辦理(lǐ)備案變更手續。

第十八條 業主委員會委員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事(shì)項由業主大(dà)會議事(shì)規則規定。有下列情形之一的，委員資格自(zì)動終止：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業主身(shēn)份的；

（三）限制民(mín)事(shì)行爲能力或者無民(mín)事(shì)行爲能力的；

（四）被依法追究刑事(shì)責任，無法履行委員職責的；

（五）以書面形式向業主大(dà)會或者業主委員會提出辭職的；

（六）業主大(dà)會議事(shì)規則規定的其他(tā)情形。

業主委員會委員資格終止的，應當自(zì)終止之日(rì)起3日(rì)内将所保管的檔案資料、印章(zhāng)及其他(tā)應當移交的财物，移交給業主委員會；拒不移交印章(zhāng)、相(xiàng)關财物和檔案資料的，街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

第四章(zhāng) 物業服務

第十九條 業主選聘的物業服務企業應當具有法人(rén)資格，并按照(zhào)國家規定取得(de)物業服務企業資質。

市房(fáng)屋行政主管部門應當建立物業服務企業信用信息系統，對物業服務企業實行動态監督管理(lǐ)。

第二十條 物業服務合同應當對雙方權利義務、物業服務事(shì)項、服務标準、服務費用、項目負責人(rén)、物業服務用房(fáng)的管理(lǐ)與使用、合同期限、服務交接、違約責任等内容進行約定。

物業服務企業應當自(zì)物業服務合同簽訂之日(rì)起15日(rì)内，将物業服務合同報物業服務項目所在地區縣房(fáng)屋行政主管部門備案，區縣房(fáng)屋行政主管部門将備案材料抄送物業服務項目所在地街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府。

第二十一條 物業服務是包括各專項服務的綜合服務。物業服務企業可(kě)以将專項服務委托給專業性服務企業，但(dàn)不得(de)将全部物業服務一并委托給其他(tā)單位或者個人(rén)。

未選聘物業服務企業的，業主可(kě)以共同決定将各專項服務委托給專業性服務企業或者個人(rén)。

第二十二條 物業服務企業應當按照(zhào)物業服務合同和本市規定的服務标準、技術規範等提供質價相(xiàng)符的服務。

物業服務企業及相(xiàng)關人(rén)員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷(lěng)以及有限空間、高空等涉及人(rén)身(shēn)安全的作(zuò)業，應當具備相(xiàng)應資質或者委托具備相(xiàng)應資質的單位及個人(rén)實施；委托實施的，應當明确各自(zì)的安全管理(lǐ)責任。

第二十三條 物業服務企業應當按照(zhào)價格主管部門的規定，将服務事(shì)項、服務标準、收費項目、收費标準等有關情況在物業管理(lǐ)區域内顯著位置公示。

物業服務企業應當于每年(nián)第一季度公示上一年(nián)度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年(nián)度物業服務項目收支預算，業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答複。業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合。

第二十四條 物業服務合同期限屆滿前，全體業主應當共同決定物業管理(lǐ)方式、服務内容、是否更換物業服務企業等事(shì)項。

決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業服務企業，并在物業管理(lǐ)區域内公告。

第二十五條 物業服務合同終止前，物業服務企業不得(de)停止服務。

物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當于合同期限屆滿前履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月通知業主。

第二十六條 物業服務企業未與業主簽訂書面物業服務合同，但(dàn)事(shì)實上提供了物業服務，并履行了告知義務的，物業服務企業有權要求業主履行相(xiàng)關義務。

業主共同決定不再接受物業服務的，物業服務企業不得(de)強行提供物業服務，不得(de)以事(shì)實服務爲由向業主收取物業服務費用。物業服務企業決定不再提供物業服務的，應當提前三個月告知業主。

第二十七條 物業服務合同終止或者業主共同決定不再接受事(shì)實服務，物業服務企業應當在60日(rì)内與全體業主完成交接。物業服務企業應當履行下列交接義務，并撤出物業管理(lǐ)區域：

（一）移交物業共用部分(fēn)；

（二）移交本辦法第十條規定的相(xiàng)關資料；

（三）移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；

（四）結清預收、代收的有關費用；

（五）法律、法規、規章(zhāng)規定和物業服務合同約定的其他(tā)事(shì)項。

原物業服務企業不得(de)以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等爲由拒絕辦理(lǐ)交接。原物業服務企業在應當辦理(lǐ)交接至撤出物業管理(lǐ)區域前的期間内，應當維持正常的物業管理(lǐ)秩序，并不得(de)向業主收取物業服務費用。

原物業服務企業拒不撤出物業管理(lǐ)區域的，新的物業服務企業和業主應當與原物業服務企業協商解決；協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得(de)強行接管。街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府和房(fáng)屋行政主管部門應當加強對物業服務企業交接工(gōng)作(zuò)的監管。

第二十八條 物業服務企業應當按照(zhào)物業服務合同指派項目負責人(rén)，除物業服務合同另有約定外，項目負責人(rén)原則上隻能在一個物業服務項目任職。

物業服務企業更換項目負責人(rén)的，應當及時告知業主并進行公示。業主共同決定要求物業服務企業更換項目負責人(rén)的，物業服務企業應當及時更換。

第二十九條 業主、物業服務企業、建設單位和有關部門可(kě)以委托物業服務評估監理(lǐ)機構，就(jiù)物業服務質量、服務費用和物業共用部分(fēn)管理(lǐ)狀況等進行評估和監理(lǐ)。

物業服務評估監理(lǐ)機構應當按照(zhào)本市相(xiàng)關規定提供專業服務，不得(de)出具有虛假内容、誤導性陳述和重大(dà)遺漏的評估監理(lǐ)報告。

第三十條 房(fáng)屋行政主管部門應當加強對物業服務活動的監督和管理(lǐ)，及時處理(lǐ)物業服務投訴。

本市支持物業服務行業協會充分(fēn)發揮服務、溝通和監督作(zuò)用，完善物業服務行業自(zì)律制度，促進物業服務行業發展。物業服務行業協會可(kě)以根據物業服務項目的性質、物業服務内容、服務标準等因素，定期發布物業服務成本信息。

第五章(zhāng) 物業的使用與維護

第三十一條 住宅物業裝飾裝修前，業主或者物業使用人(rén)應當按照(zhào)規定辦理(lǐ)申報登記，并與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。物業服務企業應當将裝飾裝修的時間、地點等情況在業主所在樓内公示。

物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者物業使用人(rén)拒不辦理(lǐ)申報登記或者違反相(xiàng)關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務企業應當及時告知并勸阻；拒不改正的，物業服務企業應當及時向有關主管部門報告，并在物業管理(lǐ)區域内公示。

第三十二條 建設單位出售物業管理(lǐ)區域内車庫、車位的，應當在出售前依法辦理(lǐ)車庫、車位預售許可(kě)或者物權登記。物業管理(lǐ)區域内規劃用于停放(fàng)車輛的車庫、車位，不得(de)出售給本物業管理(lǐ)區域業主以外的其他(tā)人(rén)。

建設單位出租物業管理(lǐ)區域内規劃用于停放(fàng)車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理(lǐ)區域業主。在滿足本區域業主需要後，建設單位可(kě)以将車庫、車位出租給本區域業主以外的其他(tā)人(rén)，租期不得(de)超過六個月。建設單位調整租金時應當與全體業主協商。

業主以外的其他(tā)車庫、車位使用人(rén)應當遵守管理(lǐ)規約關于停車管理(lǐ)的約定。

第三十三條 物業管理(lǐ)區域内，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔相(xiàng)關管線和設施設備的維修、養護責任。

物業服務企業接受委托代收前款費用的，應當向業主出具專業經營單位的發票，并不得(de)向業主收取手續費等額外費用，不得(de)以業主拖欠物業服務費用爲由限制或者變相(xiàng)限制專業服務。

第三十四條 發生(shēng)下列危及房(fáng)屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分(fēn)進行維修、更新、改造的，按照(zhào)有關規定使用專項維修資金：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人(rén)身(shēn)安全的；

（三）高層住宅水泵損壞導緻供水中斷的；

（四）樓體單側外立面五分(fēn)之一以上有脫落危險的；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人(rén)身(shēn)财産安全的；

（六）消防系統出現功能障礙，消防管理(lǐ)部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。

使用專項維修資金的具體辦法由市房(fáng)屋行政主管部門會同相(xiàng)關部門制定。

第三十五條 物業轉讓時，業主應當向受讓人(rén)說明專項維修資金交存和結餘情況，該物業分(fēn)戶賬中結餘的專項維修資金随物業同時過戶。

第三十六條 建設單位應當按照(zhào)國家規定和房(fáng)屋買賣合同約定的保修期限、範圍等承擔建築物及附屬設施設備保修責任。保修過程中，業主、物業使用人(rén)和物業服務企業應當給予協助配合。

第三十七條 物業共用部分(fēn)維修、養護、更新、改造時,相(xiàng)關專有部分(fēn)的業主、物業使用人(rén)應當予以配合,造成專有部分(fēn)損失的,責任人(rén)應當依法承擔恢複原狀、賠償損失等法律責任。

第三十八條 業主轉讓或者出租物業時,應當将管理(lǐ)規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事(shì)項告知受讓人(rén)或者承租人(rén),并自(zì)買賣合同或者租賃合同簽訂之日(rì)起15日(rì)内,将買賣或者出租情況告知物業服務企業。

業主轉讓物業的，應當與物業服務企業、專業性服務企業結清相(xiàng)關費用。

第六章(zhāng) 法律責任

第三十九條 違反本辦法第十條規定，建設單位不履行交接義務的，由區縣房(fáng)屋行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，可(kě)處3萬元罰款。

第四十條 違反本辦法第十六條規定，建設單位未按規定向首次業主大(dà)會會議籌備組提供相(xiàng)關資料的，由物業所在地街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府責令限期改正；逾期不改正的，可(kě)處3萬元罰款。

第四十一條 違反本辦法第二十條規定，物業服務企業未按時将合同報送備案的，由區縣房(fáng)屋行政主管部門責令限期改正，并可(kě)處1萬元罰款。

第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規定，物業服務企業擅自(zì)停止物業服務的，由區縣房(fáng)屋行政主管部門責令改正，并可(kě)處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十三條 違反本辦法第二十七條規定，原物業服務企業未按規定交接的，由區縣房(fáng)屋行政主管部門責令限期交接；逾期不交接的，可(kě)處3萬元罰款。

違反本辦法第二十七條規定，原物業服務企業拒不撤出物業管理(lǐ)區域的，由區縣房(fáng)屋行政主管部門責令限期撤出；逾期不撤出的，可(kě)處10萬元罰款；不能維持正常物業管理(lǐ)秩序的，由區縣人(rén)民(mín)政府責成區縣房(fáng)屋行政主管部門、物業所在地街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府及公安機關組織接管。

違反本辦法第二十七條規定，新物業服務企業強行接管的，由區縣房(fáng)屋行政主管部門責令改正，并可(kě)處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十四條 業主委員會不履行或者無法履行職責的，物業所在地街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當責令其限期履行職責；逾期仍不履行的，街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當指導協助業主召開業主大(dà)會會議決定有關事(shì)項。

業主大(dà)會、業主委員會作(zuò)出的決定違反法律、法規、規章(zhāng)的，物業所在地街道辦事(shì)處、鄉鎮人(rén)民(mín)政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大(dà)會、業主委員會作(zuò)出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可(kě)以請求人(rén)民(mín)法院予以撤銷。

 

第七章(zhāng) 附則

第四十五條 本辦法所稱物業共用部分(fēn)，是指物業管理(lǐ)區域内業主專有部分(fēn)以外按照(zhào)規定由業主共同管理(lǐ)的建築物、構築物及配套設施設備和相(xiàng)關場地。

本辦法所稱全體業主，在依法成立業主大(dà)會後是指業主大(dà)會。

本辦法所稱業主共同決定，是指業主大(dà)會的決定；未依法成立業主大(dà)會的，是指業主依法共同作(zuò)出的決定。

本辦法所稱專有部分(fēn)面積是指房(fáng)屋所有權證記載的建築面積；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房(fáng)屋買賣合同記載的面積計算。建築物總面積是指專有部分(fēn)面積之和。

本辦法所稱物業服務企業，包括在前期物業服務中提供物業服務的建設單位。

第四十六條 本辦法自(zì)2010年(nián)10月1日(rì)起施行。1995年(nián)7月7日(rì)市人(rén)民(mín)政府第21号令發布，1997年(nián)12月31日(rì)市人(rén)民(mín)政府第12号令修改的《北京市居住小區物業管理(lǐ)辦法》同時廢止。