北京市住宅專項維修資金使用審核标準

關于印發《北京市住宅專項維修資金使用審核标準》的通知

京建發〔2010〕272号

 

 

關于印發《北京市住宅專項維修資金使用審核标準》的通知

 

各區縣建委、房(fáng)管局，各有關單位：

爲做好住宅專項維修資金使用審核工(gōng)作(zuò)，根據《住宅專項維修資金管理(lǐ)辦法》（建設部、财政部令第165号）、《北京市住宅專項維修資金管理(lǐ)辦法》（京建物[2009]836号）有關規定，市住房(fáng)城(chéng)鄉建設委制定了《北京市住宅專項維修資金使用審核标準》，現印發給你(nǐ)們，請遵照(zhào)執行。

 

附件(jiàn)：北京市住宅專項維修資金使用審核标準

   

 

                         二〇一〇年(nián)五月十九日(rì)

附件(jiàn)：

 

北京市住宅專項維修資金使用審核标準

 

1.總則

1.1【目的】爲明确住宅專項維修資金使用範圍和使用條件(jiàn)，規範資金使用審核行爲，根據《住宅專項維修資金管理(lǐ)辦法》（建設部、财政部令第165号）、《北京市住宅專項維修資金管理(lǐ)辦法》（京建物[2009]836号），編制本标準。

1.2【适用範圍】本市行政區域内，商品住宅、售後公有住房(fáng)的住宅專項維修資金使用審核，适用本标準。

因住宅所有權人(rén)或使用人(rén)使用不當，對住宅共用部位、共用設施設備造成損壞的，由責任人(rén)承擔維修責任，不适用本标準。

2.基本規定

2.1【質量保修執行标準】本标準中質量保修期限執行《房(fáng)屋建築工(gōng)程質量保修辦法》（建設部令第80号）、《商品住宅工(gōng)程質量保修規程》（DB11/641－2009）的相(xiàng)關規定。

《住宅質量保證書》中承諾的質量保修期限高于上述規章(zhāng)、标準的，以《住宅質量保證書》承諾的期限爲準。

2.2【審批條件(jiàn)】住宅保修期滿後，住宅共用部位、共用設施設備出現本标準規定的情形的，經住宅專項維修資金列支範圍内專有部分(fēn)占建築物總面積三分(fēn)之二以上的業主且占總人(rén)數三分(fēn)之二以上的業主討(tǎo)論通過，可(kě)以使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造。

2.3【緊急情況】發生(shēng)下列危及房(fáng)屋使用安全或嚴重影(yǐng)響使用功能情況之一的，不需住宅專項維修資金列支範圍内專有部分(fēn)占建築物總面積三分(fēn)之二以上的業主且占總人(rén)數三分(fēn)之二以上的業主討(tǎo)論通過，可(kě)以使用住宅專項維修資金進行維修。

1屋面、外牆防水局部損壞、滲漏嚴重，經多次補漏後仍難以解決的；

2電梯發生(shēng)沖頂、蹲底或意外災害危及人(rén)身(shēn)安全的；定期檢驗時被責令停梯整改的；

3高層住宅發生(shēng)供水主管道嚴重漏水，水泵（包括生(shēng)活泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、中水泵等）發生(shēng)泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導緻供水中斷的；

4樓體單側外牆飾面五分(fēn)之一以上面積有脫落危險的；

5專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人(rén)身(shēn)财産安全的；

6消防系統出現功能障礙，消防管理(lǐ)部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。

2.4【鑒定】建築結構、電梯和對修繕範圍有争議的項目，使用專項維修資金進行維修、更新、改造，應經相(xiàng)關專業部門鑒定并出具鑒定報告。

3.工(gōng)程項目範圍

3.1地基、基礎

地基：支撐基礎的土(tǔ)體或岩體。

基礎：将結構所承受的各種作(zuò)用力傳遞到地基上的結構組成部分(fēn)。

3.2主體結構工(gōng)程，承受各種作(zuò)用的基本結構部分(fēn)，包括承重牆、梁、闆、柱。

3.3防水工(gōng)程，包括建築屋面、外牆面和地下室的防水。

3.4保溫工(gōng)程，包括屋面、外牆面保溫。

3.5裝飾裝修工(gōng)程，分(fēn)爲住宅内共用部位裝修和住宅外共用部位裝修工(gōng)程，包括地面、抹灰、門窗(chuāng)、吊頂、飾面闆（磚）等。

3.6室外工(gōng)程，包括小區内道路(lù)、場地，公共區域的階梯及扶手、圍牆、院門。

3.7建築給水及排水工(gōng)程，包括給排水設備及附屬設備、管道設施等。

3.8電梯工(gōng)程，包括電梯主機、導軌、門系統、轎廂、安全部件(jiàn)等。

3.9電氣工(gōng)程，包括電線、電纜、配電箱（櫃）等。

3.10智能建築工(gōng)程，包括視頻監控系統、防盜報警系統、門禁控制系統、樓宇對講系統、火(huǒ)災自(zì)動報警系統、樓宇自(zì)動化系統等。

4.工(gōng)程維修條件(jiàn)

4.1地基、基礎

4.1.1【質量保修期限】設計文件(jiàn)确定的建築設計使用年(nián)限。

4.1.2【維修條件(jiàn)】保修期滿後，地基出現不均勻沉降，且經房(fáng)屋安全鑒定機構定期觀測表明沉降不穩定，可(kě)對地基采取加固措施；基礎承載力不足，産生(shēng)豎向裂縫或斜裂縫，經房(fáng)屋鑒定機構鑒定，不能滿足安全承載要求，可(kě)對基礎進行加固。

4.2主體結構工(gōng)程

4.2.1【質量保修期限】設計文件(jiàn)确定的建築設計使用年(nián)限。

4.2.2【維修條件(jiàn)】保修期滿後，主體結構構件(jiàn)出現開裂、位移、變形、鋼筋鏽蝕、表面風化酥堿，經房(fáng)屋安全鑒定機構鑒定，不滿足《民(mín)用建築可(kě)靠性鑒定标準》相(xiàng)關規定的，可(kě)采取局部加固或整體加固。

4.3防水工(gōng)程

4.3.1【質量保修期限】不低于5年(nián)。

4.3.2【維修條件(jiàn)】保修期滿後，屋面防水出現以下情況之一時，應重做整個屋面防水：

1防水層普遍老化，斷裂、翹邊和封口脫開，有嚴重空鼓現象，漏雨(yǔ)房(fáng)間數量累積達到頂層房(fáng)間總數的30％以上，且局部補漏仍難解決的，可(kě)申請屋面防水整體翻修。

2重做屋面防水時，應對破損的屋面天溝、檐溝、檐口、女(nǚ)兒牆、水落口、伸出屋面管道等進行全面修補，水落管殘缺破損的應更換。

4.3.3【維修條件(jiàn)】保修期滿後，外牆滲漏房(fáng)間數達到外牆房(fáng)間的20%以上，且經局部補漏不能徹底根治的，應重做整幢樓外牆防水。

4.3.4【維修條件(jiàn)】保修期滿後，地下室地面積水，且經局部補漏仍無法解決的，應重做地下室防水。

4.4保溫工(gōng)程

4.4.1【質量保修期限】不低于5年(nián)。

4.4.2【維修條件(jiàn)】保修期滿後，屋面保溫層損壞面積達到30%以上，應重做屋面保溫。屋面保溫維修工(gōng)程應與屋面防水維修工(gōng)程同步進行。

4.4.3【維修條件(jiàn)】保修期滿後，外牆保溫層損壞面積達到20%以上，應重做外牆保溫。

4.4.4【改造】增加保溫層。

4.5裝飾裝修工(gōng)程

4.5.1【質量保修期限】除有專門規定質量保修期限的分(fēn)項工(gōng)程應遵從其規定外，住宅樓内共用部位裝修工(gōng)程質量保修期限不低于2年(nián)；住宅樓外共用部位塗料裝修質量保修期限不低于2年(nián)；住宅樓外共用部位其他(tā)材料裝修質量保修期限不低于5年(nián)；除五金件(jiàn)質量保修期限不低于2年(nián)外，共用部位門窗(chuāng)質量保修期限不低于5年(nián)。

4.5.2【維修條件(jiàn)】保修期滿後，住宅樓内共用部位裝修工(gōng)程出現下列情況時，應進行維修：

1門窗(chuāng)、窗(chuāng)紗出現變形、損壞、缺失，應進行維修、補全。

2飾面磚、吊頂、門廊挑檐、地面、樓梯踏步及扶手等各項目50%以上經過修補的，應重做。

3牆面50%以上面積經過修補的，應進行整幢住宅内牆粉飾。

4.5.3【維修條件(jiàn)】保修期滿後，住宅外共用部位裝修工(gōng)程出現下列情況時，應進行維修：

1外牆飾面磚等破損量超過總量的30%時，應重做。外牆塗料污損面積超過外牆總面積的30%時，應進行整幢住宅外牆粉飾。

2護欄、扶手定期油飾；定期檢查固定連接部件(jiàn)；鏽蝕破損嚴重的，應更換。

4.6室外工(gōng)程

4.6.1【質量保修期限】不低于2年(nián)。

4.6.2【維修條件(jiàn)】保修期滿後，小區内道路(lù)、場地，公共區域的階梯及扶手、圍牆、院門不能保證使用安全及功能時，應進行翻修。

4.7建築給水及排水工(gōng)程

4.7.1【質量保修期限】除采取隐蔽方式安裝的給排水管道和共用部位的給排水管道質量保修期限不低于10年(nián)外，建築給水及排水工(gōng)程質量保修期限不低于2年(nián)；若管線設置在主體結構内，其質量保修期限應與主體結構設計使用年(nián)限相(xiàng)同。

4.7.2【維修條件(jiàn)】保修期滿後，建築給水及排水工(gōng)程出現下列情況時，應進行維修、更新、改造：

1管道。明敷設管局部出現沙眼、漏水、嚴重鏽蝕；暗敷設管漏水。

2水箱、水池。水箱局部變形、漏水，保溫層破損；水箱、水池内壁材質發生(shēng)化學變化不滿足衛生(shēng)标準。

3節門鏽蝕啓閉不靈活，漏水。

4控制櫃内元器件(jiàn)損壞。

5壓力表損壞。

6中水設備。

a.格栅。鏈條式除污機鏈瓣斷裂。

b. 調節池。刮泥機損壞；行走機構損壞；電氣設備損壞。

c. 曝氣設施損壞。

d. 鼓風設施損壞。

e. 沉澱池。吸刮泥機損壞。

f. 消毒機損壞。

4.8電梯工(gōng)程

4.8.1【質量保修期限】不低于3年(nián)。

4.8.2【維修條件(jiàn)】保修期滿後，電梯設備下列部件(jiàn)出現磨損、損壞，應進行維修、更新、改造：

1曳引機。 

2制動器。

3電動機。

4導向輪、曳引輪。

5鋼絲繩。

6限速系統。

7控制櫃。

8選層系統。

9操縱盤與顯示系統。

10層、轎門系統。

11導靴。

12導軌。

13對重。

14安全裝置。

15控制電纜及井道配線。

16緩沖器。

17轎廂。

4.9電氣工(gōng)程

4.9.1【質量保修期限】除電線、電纜質量保修期限不低于5年(nián)外，電氣工(gōng)程質量保修期限不低于2年(nián)。

4.9.2【維修條件(jiàn)】保修期滿後，電氣工(gōng)程出現下列情況時，應進行維修、更新、改造：

1配電櫃内元器件(jiàn)損壞。

2配電線路(lù)老化、損壞。

3電纜損壞。

4 π接箱内元器件(jiàn)損壞。

5避雷系統接閃器與其它金屬物的連接斷開；接閃器的焊縫斷開、嚴重鏽蝕；引下線彎曲、嚴重鏽蝕；引下線、接閃器和接地裝置的焊接處嚴重鏽蝕。

4.10智能建築工(gōng)程

4.10.1【質量保修期限】不低于2年(nián)。

4.10.2【維修條件(jiàn)】保修期滿後，智能建築工(gōng)程設備設施損壞、老化嚴重，達到使用壽命時，應進行維修、更新、改造。