北京市物業服務收費管理(lǐ)辦法

北京市物業服務收費管理(lǐ)辦法（試行）和北京市經濟适用住房(fáng)小區物業服務收費政府指導價收費标準

京發改[2005]2662号

    爲規範我市物業服務收費行爲，保障業主和物業管理(lǐ)企業的合法權益，根據《中華人(rén)民(mín)共和國價格法》、《物業管理(lǐ)條例》和《物業服務收費管理(lǐ)辦法》，經市政府同意，現将《北京市物業服務收費管理(lǐ)辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）和《北京市經濟适用住房(fáng)小區物業服務收費政府指導價收費标準》予以發布，自(zì)2006年(nián)1月1日(rì)起施行。

在《辦法》實施前應執行《北京市普通居住小區物業管理(lǐ)服務收費暫行辦法》的住宅區，在未成立業主大(dà)會前，物業服務收費标準從其約定；物業服務收費标準沒有約定的，按不高于現行收費标準執行。物業管理(lǐ)企業購買物業共用部位、共用設施設備及公衆責任保險，或者提供住宅安全防範設施設備、消防設施設備運行維護服務的，可(kě)以參照(zhào)經濟适用住房(fáng)相(xiàng)關服務内容測算費用。

按房(fáng)改政策出售公有住宅的單位、購買安居（康居）住宅的職工(gōng)所在單位和房(fáng)改、安居（康居）購房(fáng)人(rén)物業服務費用的承擔，從其約定。


特此通告。




二00五年(nián)十二月十九日(rì)


附件(jiàn)：
北京市物業服務收費管理(lǐ)辦法（試行）.doc

北京市經濟适用住房(fáng)小區物業服務收費政府指導價标準.xls

北京市經濟适用住房(fáng)小區物業服務收費政府指導價标準2.doc




北京市物業服務收費管理(lǐ)辦法（試行）

第一條 爲規範本市物業服務收費行爲，保障業主和物業管理(lǐ)企業的合法權益，根據《中華人(rén)民(mín)共和國價格法》、《物業管理(lǐ)條例》和《物業服務收費管理(lǐ)辦法》，制定本辦法。
第二條 本辦法适用于本市行政區域内的物業服務收費管理(lǐ)。
第三條 本辦法所稱物業服務收費是指物業管理(lǐ)企業按照(zhào)物業服務合同的約定，對房(fáng)屋及配套的設施設備和相(xiàng)關場地進行維修、養護、管理(lǐ)，維護相(xiàng)關區域内的環境衛生(shēng)和秩序，向業主所收取的費用。
第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競争機制選擇物業管理(lǐ)企業；鼓勵物業管理(lǐ)企業開展正當的價格競争；促進物業服務收費通過市場競争形成；禁止價格欺詐。
第五條 本市物業服務收費實行市場調節價和政府指導價。
實行市場調節價的物業服務收費，收費标準由業主與物業管理(lǐ)企業在物業服務合同中約定。
實行政府指導價的物業服務收費由市價格主管部門會同市房(fáng)地産行政主管部門制定基準價标準及浮動幅度，兩年(nián)公布一次。
第六條 經濟适用住房(fáng)小區、危改回遷小區，在未成立業主大(dà)會前，物業服務收費實行政府指導價，執行經濟适用住房(fáng)小區物業服務收費政府指導價标準。
經濟适用住房(fáng)小區是指按照(zhào)《北京市人(rén)民(mín)政府辦公廳印發關于加快(kuài)經濟适用住房(fáng)建設的若幹規定（試行）的通知》（京政辦發[1998]54号）文件(jiàn)的規定，由市發展改革、規劃、建設部門批準建設的，按照(zhào)政府指導價銷售的經濟适用住房(fáng)小區。
危改回遷小區是指執行《北京市加快(kuài)城(chéng)市危舊房(fáng)改造實施辦法（試行）》（京政辦發[2000]19号）政策的危改回遷小區。
第七條 實行市場調節價的物業服務收費标準需要調整時，應由業主大(dà)會或共同履行業主大(dà)會、業主委員會職責的全體業主與物業管理(lǐ)企業協商确定。
第八條 物業服務費用由業主交納。政府另有規定的除外。
第九條 實行市場調節價的物業服務收費，可(kě)以采取包幹制或者酬金制方式，具體方式由業主大(dà)會與物業管理(lǐ)企業協商确定；業主大(dà)會成立前，由開發建設單位、物業管理(lǐ)企業與業主在房(fáng)屋買賣合同或前期物業服務合同中約定。
第十條 實行物業服務費用包幹制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理(lǐ)企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理(lǐ)企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分(fēn)：
（一）管理(lǐ)服務人(rén)員的工(gōng)資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日(rì)常運行、維護費用；
（三）物業管理(lǐ)區域清潔衛生(shēng)費用；
（四）物業管理(lǐ)區域綠化養護費用；
（五）物業管理(lǐ)區域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業管理(lǐ)企業固定資産折舊；
（八）物業共用部位、共用設施設備及公衆責任保險費用；
（九）經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大(dà)修、中修和更新、改造費用，不得(de)計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十一條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，爲所交納的業主所有，物業管理(lǐ)企業不得(de)将其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業管理(lǐ)企業應當向業主大(dà)會或者全體業主公布物業服務資金年(nián)度預決算，并每年(nián)不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大(dà)會對公布的物業服務資金年(nián)度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理(lǐ)企業應當及時答複。
第十二條 物業服務收費采取酬金制方式的，物業管理(lǐ)企業或者業主大(dà)會可(kě)以按照(zhào)物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年(nián)度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第十三條 執行物業服務收費政府指導價的住宅區，電梯、水泵運行維護費可(kě)依據其實際支出，按建築面積或戶合理(lǐ)分(fēn)攤，具體辦法由業主與物業管理(lǐ)企業協商确定。協商達成一緻之前，電梯、水泵運行維護費執行政府指導價。
第十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得(de)相(xiàng)關業主、業主大(dà)會、物業管理(lǐ)企業的同意後，按照(zhào)規定辦理(lǐ)有關手續。所得(de)收益應當主要用于補充專項維修資金，也可(kě)以按照(zhào)業主大(dà)會的決定使用。
第十五條 業主按照(zhào)房(fáng)屋買賣合同約定的交付期開始交納物業服務費。納入物業管理(lǐ)範圍的已竣工(gōng)但(dàn)尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人(rén)的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
第十六條 物業管理(lǐ)企業可(kě)按月、按季或按年(nián)度計收物業服務費用，但(dàn)不得(de)一次性預收一年(nián)以上（不含一年(nián)）的物業服務費用。
第十七條 業主與物業使用人(rén)約定由物業使用人(rén)交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生(shēng)産權轉移時，業主或者物業使用人(rén)應當結清物業服務費用。
業主應當按照(zhào)物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理(lǐ)企業可(kě)以依法追繳。
第十八條 物業管理(lǐ)區域内，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理(lǐ)企業接受委托代收上述費用的，可(kě)向委托單位收取手續費，不得(de)向業主收取手續費等額外費用。
第十九條 物業管理(lǐ)企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十條 物業管理(lǐ)企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，爲業主提供質價相(xiàng)符的服務。
第二十一條 物業服務收費實行明碼标價。物業管理(lǐ)企業應當在物業管理(lǐ)區域内的顯著位置，将服務内容、服務标準以及收費項目、收費标準進行公示。
第二十二條 市、區縣價格主管部門和房(fáng)地産行政主管部門依法負責監督管理(lǐ)物業收費和物業服務行爲。
第二十三條 本辦法由市發展和改革委員會、市建設委員會按各自(zì)職責負責解釋。
第二十四條 本辦法自(zì)2006年(nián)1月1日(rì)起執行。
《北京市普通居住小區物業管理(lǐ)服務收費暫行辦法》（京價（房(fáng)）字[1997]第196号）、《北京市經濟适用住房(fáng)小區物業管理(lǐ)服務收費辦法（試行）》（京價（房(fáng)）字[2000]163号）、《北京市高檔住宅物業管理(lǐ)服務收費暫行辦法》（京價（房(fáng)）字[1998]第394号）、《關于調整委托管理(lǐ)住宅電梯高壓水泵收費标準的通知》（京價（房(fáng)）字[1996]第274号）同時廢止。

北京市發展和改革委員會 北京市建設委員會    

2005-12-28